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最近，工行、建行等五大國有銀行同時發(fā)布公告，從8月25日起，將個人住房貸款統(tǒng)一調(diào)整為LPR(貸款市場報價利率)定價。按照央行此前的規(guī)定，原則上應(yīng)該在8月31日之前完成房貸利率轉(zhuǎn)換，這就意味著，個人房貸轉(zhuǎn)換進入了倒計時階段。

為什么個人住房貸款利率非轉(zhuǎn)不可呢?原因是我國的利率市場在去年進行了一次徹底改革，改革的主要結(jié)果，就是讓貸款基準(zhǔn)利率退出歷史舞臺，以LPR(貸款市場報價利率)取而代之。以前個人房貸都是以貸款基準(zhǔn)利率為錨上下浮動，現(xiàn)在貸款基準(zhǔn)利率已經(jīng)不復(fù)存在，所以，個人房貸就必須切換到LPR。

那么，我國為什么要取消傳統(tǒng)的貸款基準(zhǔn)利率呢?主要原因就是，以前我國央行的利率調(diào)整主要是針對存貸款基準(zhǔn)利率，其中一年期(及以上)貸款基準(zhǔn)利率對于央行的貨幣傳導(dǎo)比較遲鈍，無法在最大程度上體現(xiàn)央行的貨幣意圖。尤其是很多商業(yè)銀行都以貸款基準(zhǔn)利率為錨，設(shè)定9折的隱性下限，當(dāng)央行需要降息刺激實體經(jīng)濟時，如果通過下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率，無法在最大程度上將降息的力度傳導(dǎo)到實體經(jīng)濟。所以，過去很多年，中國一直在強調(diào)降低實體經(jīng)濟成本，但效果并不明顯，利率傳導(dǎo)機制不暢是其中的重要原因之一。

國際上很多成熟的發(fā)達經(jīng)濟體，央行都是通過調(diào)整短期銀行貸款利率來實現(xiàn)貨幣目標(biāo)，這種辦法可以最大程度避免利率失真，我國也開始予以借鑒。去年8月份，央行實施利率市場化改革，將以前一直處于邊緣位置的LPR推向了舞臺中央，取代了傳統(tǒng)的貸款基準(zhǔn)利率。

LPR(貸款市場報價利率)在我國其實并非新生事物，面世已經(jīng)6年多時間，但是一直沒有真正發(fā)揮作用，在市場利率發(fā)生變化的時候，LPR經(jīng)常保持不變，基本上形同擺設(shè)。央行改革之后，LPR的定價方式也發(fā)生了重大變化，能夠在最大程度上即使體現(xiàn)利率的市場變動。

按照新的定價方式，由全國18家不同類型的銀行，在每月20日向全國銀行間同業(yè)拆借中心報價，報價的基礎(chǔ)是央行每個月發(fā)布的中期借貸便利利率(MLF，市場俗稱麻辣粉)，LPR的利率就是在“麻辣粉”的基礎(chǔ)上進行加點形成。和過去的貸款基準(zhǔn)利率相比，改革之后的LPR利率變動更加及時，也更加貼近市場。

這次改革之后，貸款基準(zhǔn)利率退出江湖，LPR取而代之。從去年8月份以來，新增貸款利率基本上都是以LPR定價，而不再是貸款基準(zhǔn)利率。不過，由此帶來的問題就是，貸款基準(zhǔn)利率退出舞臺之后，過去以此為基礎(chǔ)的存量貸款該怎么辦?尤其是龐大的個人房貸業(yè)務(wù)，存續(xù)期長達二三十年，利率改革之后，也必須和新的定價方式接軌。所以，央行去年對存量房貸給出了一年的過渡期，在今年8月31日之前，所有的個人存量房貸(不包括公積金貸款)必須完成轉(zhuǎn)換。

具體如何向LPR轉(zhuǎn)換呢?按照央行的說法，是“根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點數(shù)值”。去年12月的5年期以上LPR的利率是4.8%，房貸用戶轉(zhuǎn)換之后的新利率，就是根據(jù)以前的的房貸利率，在4.8%的基礎(chǔ)上進行相應(yīng)的加減。假如之前和銀行簽訂的是基準(zhǔn)利率4.9%，轉(zhuǎn)換之后的利率就變成LPR+0.1%，如果之前是基準(zhǔn)利率的1.1倍，也就是5.39%，轉(zhuǎn)換之后就變成LPR+0.59%，假如之前的房貸利率享受基準(zhǔn)利率的八五折優(yōu)惠，也就是4.165%，轉(zhuǎn)換之后就變成LPR-0.635%。一旦確定之后，以后剩余的貸款周期都按照這個公式來計算房貸利率，如果將來LPR利率下調(diào)，個人的房貸利率也會相應(yīng)下調(diào)，反之，如果將來LPR利率上升，個人房貸利率也隨之上升。

按照央行的規(guī)定，并不是要求所有的房貸用戶都必須轉(zhuǎn)成LPR，而是給了一定的選擇空間，除了轉(zhuǎn)換成LPR之外，還可以選擇固定利率，也就是說，以前是多少利率，以后還保持固定不變，將來無論降息還是加息，始終保持固定利率。

對普通民眾而言，最關(guān)心的問題就是，到底該如何去選?是選擇轉(zhuǎn)換成LPR還是保持以前的固定利率不變?按照央行的規(guī)定，一旦選定之后，在剩余的貸款周期里就不能再更改，所以，對很多人貸款用戶而言，這也是一次事關(guān)重大的選擇。

先來看看轉(zhuǎn)成LPR有什么好處?轉(zhuǎn)換成LPR之后，最直接的好處是能夠馬上享受到房貸利率下降的優(yōu)惠，因為和去年12月相比，5年期以上的LPR利率已經(jīng)下降了0.15個百分點，按照100萬30年期的貸款來計算，每個月的房貸大概能便宜90多元。如果從更長期來看，轉(zhuǎn)換成LPR的好處就是，如果將來LPR利率繼續(xù)下降，房貸利率還會隨之下降，繼續(xù)減輕用戶的還款成本。

當(dāng)然，LPR的優(yōu)勢也有可能在將來變成劣勢，因為房貸周期通常都長達二三十年，在未來二三十年的時間里，中國不可能一直降息，如果將來出現(xiàn)比較嚴(yán)重的通貨膨脹，中國甚至有加息的可能。一旦加息，轉(zhuǎn)換成LPR的房貸利率就會隨之上漲，提高用戶的貸款成本。

所以，到底是選擇LPR還是固定利率，其實并沒有一個絕對的標(biāo)準(zhǔn)，還需要結(jié)合自身的房貸周期，未來的財務(wù)狀況，以及對中國經(jīng)濟的走勢判斷等因素來綜合決定。

對于那些房貸剩余時間不長的人，顯然應(yīng)該選擇LPR，因為短期之內(nèi)中國經(jīng)濟降息的可能性會大于加息，選擇LPR可以最大程度享受降息的好處。對于那些相對年輕的用戶，LPR可能也是不錯的選擇，因為LPR至少可以減輕現(xiàn)階段的還貸壓力，如果將來中國經(jīng)濟真的加息，將來的收入應(yīng)該會比現(xiàn)在更高，也可以承受房貸上漲的壓力。

而對于那些厭惡風(fēng)險的人，如果現(xiàn)有的還款壓力完全可以接受，不愿意因為未來的利率變動對自己帶來不確定影響，可以考慮選擇固定利率，這樣可以消除未來的不確定性，對將來的財務(wù)計劃做出更穩(wěn)定的安排。

如果不考慮自身的因素，完全從中國經(jīng)濟的走勢來判斷，如果你預(yù)期將來中國經(jīng)濟會持續(xù)低迷，降息的可能性遠遠大于加息，那就應(yīng)該選擇LPR。反之，如果你對中國經(jīng)濟的未來還是比較樂觀，認(rèn)為將來還會重新高速增長甚至過熱，加息的空間比降息更大，那就應(yīng)該選擇固定利率。（文|謝九）