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核心觀點

居民中長期貸款的變化，對于實體和金融均有一定的意義，它既與房地產(chǎn)需求相聯(lián)系，影響實體經(jīng)濟;其本身又是優(yōu)質(zhì)的金融資產(chǎn)，抵押貸款的少增也會在一定程度上影響資產(chǎn)的供需平衡。在一系列監(jiān)管措施和地產(chǎn)周期的綜合作用下，居民新增中長期貸款的回落趨勢或已成型，下半年居民中長期貸款若出現(xiàn)持續(xù)的少增并不意外。與之相對應(yīng)，本輪地產(chǎn)周期也將逐漸進入下行階段。

5月居民中長期貸款同比少增，其背后的意義遠超貸款數(shù)據(jù)本身。在總體穩(wěn)定，結(jié)構(gòu)向好的5月信貸數(shù)據(jù)中，居民中長期貸款的同比回落給了市場一個不大不小的“驚訝”。一季度同比大幅多增的居民中長貸，4月已經(jīng)開始略顯頹勢，5月同比轉(zhuǎn)負，意料之外，卻也在情理之中。居民中長貸的變化之所以無法忽視，從實體的角度看，它是關(guān)系到房地產(chǎn)需求的重要變量，而房地產(chǎn)又是中國經(jīng)濟的主要驅(qū)動力之一;從金融的角度看，居民的個人抵押貸款是銀行體系最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一，其多寡也會影響到金融資產(chǎn)的供需平衡。

居民中長期貸款面臨走弱趨勢。從銀行層面看，一是房地產(chǎn)貸款集中度管理要求約束個人抵押貸款的比例，銀行的抵押貸款投放會有所減速。銀保監(jiān)會嚴查經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入樓市，堵住偏門之后，同樣會對居民中長期貸款的增長形成一定的抑制作用。從地產(chǎn)銷售看，景氣過后，房地產(chǎn)的供需都存在下降的趨勢。考慮到1-4月份居民中長期貸款較往年顯著多增，緊信用在房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域或?qū)⒓哟a，下半年居民中長期貸款出現(xiàn)持續(xù)的少增也并不意外。

居民中長貸和商品房銷售很多時候是一體兩面，是地產(chǎn)投資的前瞻指標。不論是居民中長期貸款的側(cè)面佐證也好，還是實際的房企資金來源數(shù)據(jù)，都反映了銷售走弱以及房企融資能力的下降，被動削弱了房企的拿地能力。除此之外，這一輪地產(chǎn)景氣中很重要的一個因素在于房企消化土儲、降杠桿的訴求，一旦土儲下降到合理區(qū)間，開發(fā)、銷售也會放緩，意味著地產(chǎn)投資的彈性將較最近兩年有所下降。

存量項目的支撐下，建筑工程投資將有助于平滑地產(chǎn)投資的周期波動。過去房企普遍采用高杠桿和快周轉(zhuǎn)的經(jīng)營模式，積累的存量項目不斷增多，導(dǎo)致2019年至今的施工需求都相對旺盛，地產(chǎn)投資增長強勢而平穩(wěn)。未來房企降低杠桿，消化存量的過程中，建筑工程投資依舊有望成為地產(chǎn)投資最穩(wěn)定的支撐，能夠在一定程度上平滑地產(chǎn)周期的波動。

結(jié)論：在一系列監(jiān)管措施和地產(chǎn)周期的綜合作用下，居民新增中長期貸款的回落趨勢或已成型，下半年居民中長期貸款若出現(xiàn)持續(xù)的少增并不意外，也預(yù)示著本輪地產(chǎn)周期將逐漸進入下行階段。對于債市而言，居民中長期貸款的回落能夠在一定程度上對沖地方債供給壓力對資產(chǎn)荒邏輯的沖擊，但短期內(nèi)難以成為核心變量。目前央行資金面波動已經(jīng)有所放大，前期快速調(diào)整后或?qū)⒕S持震蕩格局，后續(xù)需警惕季末等關(guān)鍵時點資金利率波動加大的風險。

正文

居民中長貸的變化，對于實體和金融均有一定的意義，它既與房地產(chǎn)需求相聯(lián)系，影響實體經(jīng)濟：居民中長貸和商品房銷售在很多時候是一體兩面，在一系列監(jiān)管措施和地產(chǎn)周期的綜合作用下，居民中長期貸款的回落趨勢或已成型，同時也預(yù)示著本輪地產(chǎn)周期將逐漸進入下行階段;其本身又是優(yōu)質(zhì)的金融資產(chǎn)，少增的個人抵押貸款也會在一定程度上影響資產(chǎn)的供需平衡。

從居民中長期貸款少增說起

5月居民中長期貸款同比少增，其背后的意義遠超貸款本身。在總體穩(wěn)定，結(jié)構(gòu)向好的5月信貸數(shù)據(jù)中，居民中長期貸款的同比回落給了市場一個不大不小的“驚訝”。一季度還同比大幅多增的居民中長貸，4月已經(jīng)開始略顯頹勢，5月同比轉(zhuǎn)負，意料之外，卻也在情理之中。居民中長貸的變化之所以無法忽視，從實體的角度看，它是關(guān)系到房地產(chǎn)需求的重要變量，而房地產(chǎn)又是中國經(jīng)濟的主要驅(qū)動力之一;從金融的角度看，居民的個人抵押貸款是銀行體系最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一，其多寡也會影響到金融資產(chǎn)的供需平衡。

從結(jié)構(gòu)上看，居民中長貸大部分配置到了房地產(chǎn)。雖然購房貸款占居民中長貸的比例難以準確計算，但可以確定其中很大一部分被用來購房。根據(jù)央行公布的金融機構(gòu)信貸收支表，截至2020年12月，居民中長期貸款當中，經(jīng)營貸占比為14%，消費貸占比為86%，其中主要為個人抵押貸款。事實上，經(jīng)營貸和其他消費貸中也有一定比例的貸款被用來購房。商品住宅銷售額的同比增速與中長期貸款增速在季度維度上大致同步，也能夠從側(cè)面印證二者之間緊密的聯(lián)系。

近來居民中長期貸款走弱，原因無非是從銀行和房地產(chǎn)銷售層面來找，主要有以下幾點：

1、房地產(chǎn)貸款集中度管理要求約束個人抵押貸款的比例，銀行的抵押貸款投放有所減速。央行和銀保監(jiān)會在2020年12月31日發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》明確了不同銀行業(yè)金融機構(gòu)涉房貸款占比的約束。以2020年12月末為基準，若銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為2年;超出2個百分點及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為4年。由于過渡期的存在，年初銀行對于個人抵押貸款的爭奪依然較為激烈，但預(yù)計二季度和下半年，踩線的銀行業(yè)金融機構(gòu)或?qū)㈤_始對抵押貸款的投放進行調(diào)整，未踩線的銀行可能也會逐漸壓降個人抵押貸款的擴張速度。

2、嚴查經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入樓市。近期銀保監(jiān)會開始嚴查經(jīng)營貸和消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，一方面不少銀行已經(jīng)因此領(lǐng)到了罰單;另一方面，對于將經(jīng)營貸用于購房的個人也會面臨征信處罰。堵住偏門之后，同樣會對居民中長期貸款的增長形成一定的抑制作用。

3、景氣過后，房地產(chǎn)的供需都存在下降的趨勢。需求方面，這一輪房地產(chǎn)市場的景氣主要出現(xiàn)在大城市，盡管自去年7月以來多個熱點城市陸續(xù)收緊購房政策，但地產(chǎn)銷售仍然熱度不減，說明存在不少剛需的成分。然而剛需壓力過后，剩下的投機性需求對房地產(chǎn)政策較為敏感，在購房政策不松和決策層口風偏緊的情況下，需求自然而然會有所回落。供給層面，三道紅線對房企杠桿率的約束刺激了他們的開工和銷售意愿，房企努力推盤也是地產(chǎn)銷售大增的重要原因。在近年拿地下降和積極開發(fā)的背景下，房企的土儲(可供開發(fā)的土地儲備/年銷售額)已經(jīng)出現(xiàn)了系統(tǒng)性的下降，未來開工和推盤的速度也有所降低。從數(shù)據(jù)上看，30大中城市的商品房銷售面積已經(jīng)出現(xiàn)了邊際走弱的特征，尤其體現(xiàn)在一線城市。往后看，考慮到去年下半年銷售的基數(shù)較高，地產(chǎn)成交會面臨比較大的同比壓力。從商品房成交來映射到房貸，也可以看到居民中長期貸款會有一定的同比壓力。

以上分析表明，居民中長期貸款下行的趨勢或許已經(jīng)成型?？紤]到1-4月份居民中長期貸款較往年顯著多增，緊信用在房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域或?qū)⒓哟a，下半年居民中長期貸款出現(xiàn)持續(xù)的少增也并不意外。居民中長貸和商品房銷售在很多時候是一體兩面，是地產(chǎn)投資的前瞻指標，預(yù)示著本輪地產(chǎn)周期也將逐漸進入下行階段。

地產(chǎn)投資下行周期臨近

對于地產(chǎn)投資而言，我們?nèi)詫⑵鋸慕Y(jié)構(gòu)上分為拿地和建安投資來看：

銷售走弱和監(jiān)管的高壓下，房企降杠桿訴求將導(dǎo)致拿地回落。不論是居民中長期貸款的側(cè)面佐證也好，還是實際的房企資金來源數(shù)據(jù)，都反映了銷售走弱以及房企融資能力的下降，這會被動帶來房企拿地能力的下降。而房企的拿地意愿也并非過去幾年那樣強烈。一方面，在土地市場競爭日益激烈和部分城市新房限價的共同作用下，房地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力受到一定制約，繼續(xù)高杠桿運轉(zhuǎn)可能只是增收但不能增利，房企對此也早有預(yù)期;另一方面，三道紅線嚴格限制房企杠桿，多數(shù)企業(yè)踩線，踩線企業(yè)也有降杠桿達標的訴求?？硕鸬慕y(tǒng)計顯示，2020年底TOP10房企的平均土儲較去年下降0.5年，降至3.5年左右，百強房企中有43家土儲降至3年以內(nèi)。在拿地的能力和意愿都有所下降的情況下，宏觀的土地投資將面臨一定的減速。

存量的在建項目支撐建安投資，但原材料價格太高也可能會進一步拉長工期，預(yù)計建安投資下行斜率偏緩。過去房企為了迅速占領(lǐng)市場擴大自身經(jīng)營規(guī)模，往往通過高杠桿拿地，拿地之后快開工，再通過加快銷售使得資金加速回籠，取得銷售回款后立刻投入到下一個拿地項目。與此同時，企業(yè)工程的施工速度往往難以跟上項目擴張的速度，房企傾向于拖緩施工和竣工進程，快周轉(zhuǎn)模式導(dǎo)致新開工和竣工形成裂口，即便近年來有所縮小但尚未完全彌合，房企面臨的竣工交房壓力有所增加。除此之外，在三道紅線的監(jiān)管下，企業(yè)同樣存在盡快竣工交付，將預(yù)收變成收入進而改善監(jiān)管指標的動力。這些因素將對建安投資形成利好。當然，大宗商品尤其是鋼鐵、建材價格的上漲，可能給企業(yè)帶來一定的成本壓力，這是拉長工期的一股力量。兩種力量的作用下，房地產(chǎn)建安投資增速或?qū)⒅饾u放緩。

前期房企的快周轉(zhuǎn)模式及存量項目的消化過程在一定程度上熨平了投資的周期性。過去房企普遍采用高杠桿和快周轉(zhuǎn)的經(jīng)營模式，積累的存量項目不斷增多，導(dǎo)致2019年至今的施工需求都相對旺盛，地產(chǎn)投資增長強勢而平穩(wěn)。未來房企降低杠桿，消化存量的過程中，建筑工程投資依舊有望成為地產(chǎn)投資最穩(wěn)定的支撐，能夠在一定程度上平滑地產(chǎn)周期波動。

地產(chǎn)周期趨勢向下，但集中供地可能導(dǎo)致今年數(shù)據(jù)的同比波動。由于重點城市的土地供應(yīng)集中在了4-5月份，打亂了房企原本的拿地和開工節(jié)奏，開工節(jié)奏放緩。集中供地之后，開工和施工可能會在二季度加速展開，預(yù)計屆時建筑工程投資增速或?qū)⒂兴闲?。因此，在集中供地政策的影響下，地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)的同比波動會有所增加，通過拉長時間維度，使用季度數(shù)據(jù)來觀察地產(chǎn)投資會得到更加合理的判斷。

結(jié)論

居民中長貸的變化之所以無法忽視，從實體的角度看，它是關(guān)系到房地產(chǎn)需求的重要變量，而房地產(chǎn)又是中國經(jīng)濟的主要驅(qū)動力之一;從金融的角度看，居民的個人抵押貸款是銀行體系最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一，其多寡也會影響到金融資產(chǎn)的供需平衡。在一系列監(jiān)管措施和地產(chǎn)周期的綜合作用下，居民中長期貸款的回落趨勢或已成型，下半年居民中長期貸款若出現(xiàn)持續(xù)的少增并不意外，同時也預(yù)示著本輪地產(chǎn)周期將逐漸進入下行階段。對于債市而言，居民中長期貸款的回落能夠在一定程度上對沖地方債供給壓力對資產(chǎn)荒邏輯的沖擊，但短期內(nèi)難以成為核心變量。目前央行資金面波動已經(jīng)有所放大，前期快速調(diào)整后或?qū)⒕S持震蕩格局，后續(xù)需警惕季末等關(guān)鍵時點資金利率波動加大的風險。

市場回顧

利率債

資金面市場回顧

2021年6月15日，銀存間質(zhì)押式回購加權(quán)利率漲跌互現(xiàn)，隔夜、7天、14天、21天和1個月分別變動了9.59bps、7.78bps、-41.95bps、-53.93bps和-0.10bps至2.10%、2.23%、2.81%、2.78%和2.56%。國債到期收益率漲跌互現(xiàn)，1年、3年、5年、10年分別變動2.40bps、-0.19bp、-0.41bps、-1.00bp至2.47%、2.85%、3.00%、3.12%。6月15日上證綜指下跌0.92%至3556.56，深證成指下跌0.86%至14673.34，創(chuàng)業(yè)板指下跌1.10%至3262.19。

央行公告稱，為維護銀行體系流動性合理充裕，6月15日開展2000億元1年期中期借貸便利(MLF)操作(含對6月15日MLF到期的續(xù)做)和100億元7天期逆回購操作。當日央行公開市場開展100億元逆回購操作和2000億元MLF操作，100億元逆回購和2000億元MLF到期，實現(xiàn)凈投放0元。此外，本周三至本周五共有300億元逆回購到期。

流動性動態(tài)監(jiān)測

我們對市場流動性情況進行跟蹤，觀測2017年開年來至今流動性的“投與收”。增量方面，我們根據(jù)逆回購、SLF、MLF等央行公開市場操作、國庫現(xiàn)金定存等規(guī)模計算總投放量;減量方面，我們根據(jù)2020年12月對比2016年12月M0累計增加16010.66億元，外匯占款累計下降8117.16億元、財政存款累計增加9868.66億元，粗略估計通過居民取現(xiàn)、外占下降和稅收流失的流動性，并考慮公開市場操作到期情況，計算每日流動性減少總量。同時，我們對公開市場操作到期情況進行監(jiān)控。

可轉(zhuǎn)債

可轉(zhuǎn)債市場回顧

6月15日轉(zhuǎn)債市場，中證轉(zhuǎn)債指數(shù)收于379.78點，日下跌0.71%，可轉(zhuǎn)債指數(shù)收于1513.17點，日下跌0.86%，可轉(zhuǎn)債預(yù)案指數(shù)收于1244.69點，日下跌0.48%;平均轉(zhuǎn)債價格126.39元，平均平價為103.28元。366支上市交易可轉(zhuǎn)債，除眾信轉(zhuǎn)債和航信轉(zhuǎn)債停牌，67支上漲，1支橫盤，296支下跌。其中鼎勝轉(zhuǎn)債(9.14%)、凱發(fā)轉(zhuǎn)債(5.28%)和百川轉(zhuǎn)債(5.02%)領(lǐng)漲，思特轉(zhuǎn)債(-13.91%)、華通轉(zhuǎn)債(-9.48%)和盛屯轉(zhuǎn)債(-5.78%)領(lǐng)跌。361支可轉(zhuǎn)債正股，107支上漲，9支橫盤，245支下跌。其中隆利科技(10.87%)、亞太股份(10.03%)和潤建股份(10.01%)領(lǐng)漲，大勝達(-7.78%)、久吾高科(-7.49%)和久其軟件(-7.35%)領(lǐng)跌。

可轉(zhuǎn)債市場周觀點

上周轉(zhuǎn)債市場結(jié)束周線五連陽，轉(zhuǎn)入高位震蕩。個券表現(xiàn)分化程度有所加劇，市場情緒有所回落，連續(xù)反彈后市場面臨方向的選擇。

我們在近期的報告中重復(fù)強調(diào)，重點聚焦在高彈性的標的上，此類標的在市場波動加劇的背景下具有更高的效率。隨著市場的持續(xù)反彈，部分核心品種近期累積了較為豐厚的收益，我們認為需要為后續(xù)個券走勢的分化做好準備，在高彈性持倉的同時，需要有所取舍進行倉位的再平衡，在企業(yè)盈利總體可能回落的背景下聚焦在正股行業(yè)高景氣度標的，成長板塊仍舊是重點。

順周期方向落腳到轉(zhuǎn)債市場的機會持續(xù)收縮，核心邏輯在既具備供給約束限制，同時需求具有中長期邏輯的相關(guān)品值得參與，即使短期出現(xiàn)反彈但更多可能是順勢降低倉位的機會，重點在有色、化工、農(nóng)產(chǎn)品等幾大方向中的部分品種。

隨著全球經(jīng)濟的修復(fù)，疫情退出交易邏輯進一步強化，雖然疫情仍有擾動和反復(fù)，但是居民可支配收入的修復(fù)方向較為明確，這一趨勢下我們重點關(guān)注后續(xù)消費端的修復(fù)持續(xù)性。我們建議可以逐步在消費方向的轉(zhuǎn)債逢低布局。

從業(yè)績成長性的角度出發(fā)，我們過去數(shù)周周報反復(fù)從成本疊加需求的角度關(guān)注到高端制造業(yè)板塊。當下全球疫情的結(jié)構(gòu)性不均衡可能會進一步提升制造業(yè)的盈利彈性，海外部分發(fā)展中國家的疫情控制效果遠弱于發(fā)達國家，會沖擊這些經(jīng)濟體在全球產(chǎn)業(yè)鏈分工中的地位，而作為“全球工廠”的中國制造業(yè)可能會迎來更多的轉(zhuǎn)移需求，主要邏輯方向從國產(chǎn)替代與技術(shù)升級兩大角度去考察，以及出口占比較高的方向，重點關(guān)注汽車零部件、新能源、TMT、醫(yī)藥工業(yè)等板塊。

高彈性組合建議重點關(guān)注東財轉(zhuǎn)3、精達轉(zhuǎn)債、韋爾(彤程)轉(zhuǎn)債、欣旺轉(zhuǎn)債、奧佳轉(zhuǎn)債、火炬轉(zhuǎn)債、福20轉(zhuǎn)債、恩捷轉(zhuǎn)債、比音轉(zhuǎn)債、美諾轉(zhuǎn)債。

穩(wěn)健彈性組合建議關(guān)注蘇銀轉(zhuǎn)債、星宇轉(zhuǎn)債、南航(海瀾)轉(zhuǎn)債、雙環(huán)轉(zhuǎn)債、旺能轉(zhuǎn)債、斯萊轉(zhuǎn)債(九洲轉(zhuǎn)2)、利爾轉(zhuǎn)債、永冠轉(zhuǎn)債、海亮轉(zhuǎn)債、旗濱轉(zhuǎn)債。