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“2020年疫情期間，好多樓盤(pán)打9折都沒(méi)人要。到了今年，特別是3月份地王拍出來(lái)之后，所有折扣一夜之間幾乎都取消了，找關(guān)系也不一定能買(mǎi)到房。”在義烏做外貿(mào)生意的林欣感慨到。

過(guò)去一年，林欣不僅見(jiàn)證了義烏外貿(mào)業(yè)的強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，更加感受到了當(dāng)?shù)貥鞘械幕馃帷?/p>

根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，2021年5月，義烏整體房?jī)r(jià)為2.67萬(wàn)元/平米，同比上漲了21.5%。這座浙江省金華市下轄的縣級(jí)市，房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)諸多二線(xiàn)省會(huì)城市，而在全國(guó)縣級(jí)市中房?jī)r(jià)僅次于海南陵水縣。

與房?jī)r(jià)如影隨形的，是節(jié)節(jié)攀升的地價(jià)。半年時(shí)間，義烏連續(xù)三次出現(xiàn)樓面價(jià)破3萬(wàn)的土地。林欣提到的地王，是指3月10日，武漢地產(chǎn)和融創(chuàng)聯(lián)手拍下的地塊，溢價(jià)率高達(dá)53%，樓面價(jià)達(dá)到創(chuàng)歷史新高的3.6萬(wàn)元/平米。

5月下旬，義烏主城區(qū)已難尋房?jī)r(jià)3萬(wàn)元/平米以下樓盤(pán)，即便周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)房?jī)r(jià)也已經(jīng)突破2萬(wàn)元/平米;同時(shí)，市面可售房源基本已被強(qiáng)大的全民購(gòu)買(mǎi)力一掃而空，新房庫(kù)存不足，一房難求，大量購(gòu)房者被迫涌入二手房市場(chǎng)，房東惜售觀望、臨時(shí)跳價(jià)成為常態(tài);而在地價(jià)、房?jī)r(jià)和限價(jià)交錯(cuò)下，開(kāi)發(fā)商賣(mài)房捆綁車(chē)位屢見(jiàn)不鮮，最貴的車(chē)位甚至高達(dá)60萬(wàn)元。

義烏某樓盤(pán)供不應(yīng)求。

不限購(gòu)的寬松政策、政府低門(mén)檻的人才購(gòu)房補(bǔ)貼、相對(duì)發(fā)達(dá)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、城區(qū)大規(guī)模拆遷帶來(lái)的購(gòu)房需求，以及寬松貨幣環(huán)境下，有產(chǎn)者對(duì)財(cái)富貶值的焦慮，都是這座三線(xiàn)小城滾燙樓市背后的誘因。

義烏只是浙江樓市火熱的一個(gè)典型縮影。2020年疫情結(jié)束后，市場(chǎng)熱效應(yīng)從高能級(jí)城市杭州、寧波，迅速向下傳導(dǎo)至金華、溫州、紹興、衢州等地市，多城地價(jià)創(chuàng)新高，麗水一宗商住用地溢價(jià)率甚至高達(dá)91%，房企也隨之下沉，爭(zhēng)搶土地，伴隨土地市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，住宅成交量及價(jià)格也出現(xiàn)齊漲態(tài)勢(shì)。

房企“內(nèi)卷”，地王頻出

義烏土拍樓面價(jià)最早一次突破3萬(wàn)元/平米，還要追溯到十年前。

2010年12月，經(jīng)歷超過(guò)700次舉牌爭(zhēng)奪，本土房企三聯(lián)控股以總共36.81億元的高價(jià)，拍下主城區(qū)一宗住宅用地，溢價(jià)率高達(dá)241%，樓面價(jià)約為3.5萬(wàn)元/平米。這個(gè)報(bào)價(jià)遠(yuǎn)超競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平26億元的心理價(jià)位，也一舉創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)縣級(jí)市樓面價(jià)最高紀(jì)錄。

土拍市場(chǎng)沉寂10年之久，進(jìn)入2020年。短短半年，義烏連續(xù)三次出現(xiàn)樓面價(jià)破3萬(wàn)的地塊，分別為2020年9月，眾安集團(tuán)以16.2億元拍下湖塘西地塊，樓面價(jià)3.1萬(wàn)元/平米;2021年3月，武漢地產(chǎn)和融創(chuàng)聯(lián)手拍下的賓王路地塊，樓面價(jià)3.6萬(wàn)元/平米;以及5月份，央企中海地產(chǎn)拍下經(jīng)開(kāi)區(qū)C地塊，樓面價(jià)3.06萬(wàn)元/平米。

這其中，創(chuàng)下義烏土拍歷史新高的賓王路地塊，成為點(diǎn)燃市場(chǎng)熱情的一把火。

“大家預(yù)期沒(méi)這么高，融創(chuàng)確實(shí)比較激進(jìn)，敢拿這塊地，說(shuō)明這六百多套房子只做最高端的產(chǎn)品，賣(mài)給義烏最頂尖的客戶(hù)。”一位TOP20房企在義烏市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人透露，按照3.6萬(wàn)元的樓面價(jià)，加上建安、財(cái)務(wù)、公共配套、精裝修等成本，總成本預(yù)計(jì)達(dá)到5萬(wàn)元/平米。

這位負(fù)責(zé)人表示，土拍高、新房漲、大家預(yù)期高、下一輪土拍繼續(xù)高，義烏現(xiàn)在形成了這樣的土地和房?jī)r(jià)雙向刺激促進(jìn)效應(yīng)，環(huán)環(huán)相扣。

5月7日，義烏統(tǒng)計(jì)局公布的2021年一季度投資建設(shè)領(lǐng)域運(yùn)行情況分析顯示，該市商品房銷(xiāo)售面積爆炸式增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)了167.3%，達(dá)到55.0萬(wàn)平方米。

“我市乃至金華各縣市土地交易市場(chǎng)非?；鸨?，樓面價(jià)相繼創(chuàng)新高，甚至出現(xiàn)‘面粉貴過(guò)面包’的情況，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈，全面激發(fā)潛在購(gòu)房者，房地產(chǎn)投資屬性不斷增強(qiáng)，直接引爆我市第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)，交易量快速上升。”義烏統(tǒng)計(jì)局如此表示 。

一個(gè)“面粉貴過(guò)面包”的典型案例是，中海5月份拍下的經(jīng)開(kāi)區(qū)C地塊，起拍樓面價(jià)為2.24萬(wàn)元/平米，溢價(jià)38.9%后，最終成交樓面價(jià)為3.06萬(wàn)元/平米。而距離該地塊1公里之外的碧桂園、陽(yáng)光城兩個(gè)樓盤(pán)，在售均價(jià)則只有2.9-3萬(wàn)元/平米，二者形成明顯的價(jià)格倒掛。

該地塊進(jìn)行土拍的前三天，碧桂園項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)曾表示，義烏的樓盤(pán)現(xiàn)在都頂著政府備案價(jià)上限在賣(mài)，馬上要拍的C地塊至少3萬(wàn)的樓面價(jià)，將來(lái)入市肯定要賣(mài)到4萬(wàn)，“前不久，融創(chuàng)的義烏城市總和工程負(fù)責(zé)人，剛來(lái)我們項(xiàng)目各自買(mǎi)了兩套房，自報(bào)家門(mén)找我們要折扣，還說(shuō)對(duì)那塊地勢(shì)在必得”。

實(shí)際上，義烏地王頻出背后，是開(kāi)發(fā)商在土拍市場(chǎng)激烈“內(nèi)卷”。一位深耕當(dāng)?shù)囟嗄甑囊?guī)模房企高管表示，大灣區(qū)只能做舊改，不是國(guó)企很難做，環(huán)京區(qū)域市場(chǎng)不景氣，中西部做不了規(guī)模，只有長(zhǎng)三角既能做規(guī)模，又能出利潤(rùn)，去年50強(qiáng)房企都來(lái)浙江了。

“現(xiàn)在義烏每塊地報(bào)名，大多有一二十家房企來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，內(nèi)卷越來(lái)越嚴(yán)重。”這位高管感嘆，2017年前棚改紅利時(shí)，10個(gè)點(diǎn)的凈利潤(rùn)率還是有保證的，那時(shí)候地市競(jìng)爭(zhēng)還沒(méi)這么激烈，2019年左右，七八個(gè)點(diǎn)算好的，現(xiàn)在這一波新拿地的利潤(rùn)已經(jīng)很薄，在6個(gè)點(diǎn)左右，“原來(lái)集團(tuán)要求高一點(diǎn)，現(xiàn)在就三個(gè)字，‘平常心’。”

實(shí)際上，相比義烏，浙江省會(huì)杭州的土地利潤(rùn)率更為“慘淡”。本土房企濱江集團(tuán)在杭州首輪集中供地時(shí)競(jìng)得5塊土地，被問(wèn)及預(yù)期利潤(rùn)率時(shí)，精于成本管控的董事長(zhǎng)戚金興表示，“努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平”。

“我們也在積極往更下沉的縣市調(diào)研，尋找投資拿地機(jī)會(huì)。”一位TOP10房企浙中區(qū)域高管表示，樓市支撐的核心是經(jīng)濟(jì)實(shí)力，江浙下面縣和鎮(zhèn)，經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，流入人口購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng) ，包括縣級(jí)市江山、蘭溪、浦江等。

購(gòu)房補(bǔ)貼，排隊(duì)申領(lǐng)

2020年6月，義烏放寬了2018年施行的人才購(gòu)房補(bǔ)貼門(mén)檻，包括取消戶(hù)籍限制、調(diào)整滿(mǎn)2年以上社保、首付比例從50%降至30%。按照補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，專(zhuān)科、本科、碩士等人才，分別補(bǔ)助20萬(wàn)元、30萬(wàn)元、40萬(wàn)元，省部級(jí)以上重點(diǎn)人才補(bǔ)助高達(dá)140萬(wàn)元。

“這個(gè)補(bǔ)貼非常厲害，而且當(dāng)時(shí)有個(gè)bug，當(dāng)?shù)厝思词姑掠蟹?，只要沒(méi)有用人才購(gòu)房，也都能享受補(bǔ)貼。”上述房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，疫情之后，外貿(mào)影響嚴(yán)重，當(dāng)時(shí)義烏樓市也比較冷清，“政府有點(diǎn)慌，不單是房地產(chǎn)，外貿(mào)也在退稅補(bǔ)貼，也都在救市去庫(kù)存”。

一位金華中介店?yáng)|表示，補(bǔ)貼推出后，當(dāng)?shù)刂薪槔习寰蹠?huì)的時(shí)候都在抱怨，“本來(lái)客戶(hù)都打算定金華的房子了，義烏補(bǔ)貼政策一出，直接都去義烏買(mǎi)房了，政府至少補(bǔ)貼二三十萬(wàn)，客戶(hù)自己再湊點(diǎn)首付就夠了”。

按照補(bǔ)貼流程，認(rèn)定人才資格后 ，購(gòu)房者將安置保證金(實(shí)際需支付的首付款減去對(duì)應(yīng)補(bǔ)貼款，但不低于總房款的10%)存入城投公司賬戶(hù)，政府補(bǔ)貼到賬后，城投公司再將首付款轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商。

這一政策雖然刺激了購(gòu)房需求，但對(duì)于利潤(rùn)率本就稀薄的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，人才購(gòu)房無(wú)疑造成項(xiàng)目回款周期變長(zhǎng)，財(cái)務(wù)成本更高，他們并不買(mǎi)賬，尤其是在行情整體走熱之后。

一位義烏當(dāng)?shù)仨?xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總分析表示，人才補(bǔ)貼放松后，他們統(tǒng)計(jì)過(guò)市場(chǎng)整體人才客戶(hù)購(gòu)房比例多在50%以上，首開(kāi)最高達(dá)到七八成，這導(dǎo)致項(xiàng)目回款會(huì)非常慢，而經(jīng)過(guò)近一年消化后，現(xiàn)在這一比例已經(jīng)降低至兩三成。

“全款客戶(hù)往里走，商業(yè)貸款靠邊排隊(duì)，公積金和人才房回家等通知。”多位義烏市場(chǎng)人士表示，雖然開(kāi)發(fā)商通過(guò)給不用人才房客戶(hù)打折優(yōu)惠方式，試圖快速回籠資金，但辦法并不奏效，“僧多粥少”的市場(chǎng)氛圍下，開(kāi)發(fā)商干脆直接拒絕人才補(bǔ)貼買(mǎi)房，還因此普遍遭到客戶(hù)投訴。

義烏某樓盤(pán)售樓處內(nèi)熱鬧非凡。

上述碧桂園項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)透露，如果是人才購(gòu)房，需要先把房子的總?cè)畋ＷC金轉(zhuǎn)到公司賬戶(hù)，等到城投的錢(qián)轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商后，開(kāi)發(fā)商才再把保證金還給客戶(hù)。

本科學(xué)歷的林欣在3月份用人才房資格買(mǎi)房時(shí)，首付減免了30萬(wàn)。但由于補(bǔ)貼購(gòu)房者眾多，政府資金需要時(shí)間調(diào)配，只能排隊(duì)打款，她為了配合開(kāi)發(fā)商分擔(dān)財(cái)務(wù)成本，原本10萬(wàn)元的定金提高至了50萬(wàn)元，“現(xiàn)在人才房剛排到3000多號(hào)，我們是6000多號(hào)，不知道今年能不能排到”。

不止是保證金，為了更好“利用”這波行情，開(kāi)發(fā)商還想出了更多辦法。在價(jià)格不斷上漲的情況下，由于政府對(duì)在售項(xiàng)目不予上調(diào)備案銷(xiāo)售價(jià)格，義烏多數(shù)項(xiàng)目又均為毛坯交付，無(wú)法以精裝修的名義漲價(jià)。于是，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始捆綁車(chē)位賣(mài)房，以此來(lái)增厚利潤(rùn)。

一位熟悉市場(chǎng)的中介人士透露，義烏最貴的車(chē)位當(dāng)屬濱江稠江街道某樓盤(pán)，原來(lái)車(chē)位價(jià)格是30萬(wàn)元，但是想買(mǎi)房就得綁定一個(gè)車(chē)位，價(jià)格漲到60萬(wàn)元，買(mǎi)第二個(gè)車(chē)位則仍然按正常價(jià) 。

房企濱江和金地聯(lián)合開(kāi)發(fā)的某項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)在推銷(xiāo)自己樓盤(pán)時(shí)強(qiáng)調(diào)稱(chēng)，賣(mài)車(chē)位的做法并非強(qiáng)制綁定，但房源少，客戶(hù)多，客戶(hù)如以“兩個(gè)車(chē)位+商貸”的方式，將優(yōu)先買(mǎi)房，其理由為：車(chē)位20萬(wàn)元一個(gè)，上一期200多套房源，700多意向客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，每平米2.9萬(wàn)元的均價(jià)，相比周邊二手房3.5萬(wàn)元左右的價(jià)格，“買(mǎi)到就是賺到”。

對(duì)此，義烏建設(shè)局曾在3月份召開(kāi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作會(huì)議上指出，要開(kāi)展捂盤(pán)惜售或變相囤積房源的專(zhuān)項(xiàng)檢查，嚴(yán)查商品房銷(xiāo)售不明碼標(biāo)價(jià)、捆綁銷(xiāo)售或者附加條件等限定方式的銷(xiāo)售行為。

電商造富，組團(tuán)買(mǎi)房

走在義烏主城區(qū)街頭，大刀闊斧的拆遷場(chǎng)景隨處可見(jiàn)，當(dāng)?shù)胤Q(chēng)為“城市更新”。按照義烏“十四五”規(guī)劃，到2025年，義烏二環(huán)面積擴(kuò)容至266平方公里，形成300萬(wàn)人口的現(xiàn)代化都市基礎(chǔ)框架。拆遷帶來(lái)的貨幣化安置，也成為了這波樓市行情的助推力。

“義烏大規(guī)模拆遷2017年才開(kāi)始啟動(dòng)，行情落后別的城市一兩年，這兩年大拆大改力度很大，包括金義東城際輕軌等建設(shè)。”上述規(guī)模房企高管表示，義烏的土地指標(biāo)畢竟是縣級(jí)市，工業(yè)用地需求又很大，所以需要通過(guò)拆遷把住宅土地指標(biāo)騰挪出來(lái)。

根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，2020年義烏常住人口185.94萬(wàn)人，年均增長(zhǎng)4.18%，成為浙江人口最多的縣級(jí)市，這其中外省流入人口有88.02萬(wàn)人，占比達(dá)到47.34%。這意味著，義烏距離300萬(wàn)的人口目標(biāo)仍有較大空間。

外來(lái)人口流入，勢(shì)必帶來(lái)購(gòu)房需求，但當(dāng)洶涌而來(lái)的外地人到達(dá)義烏時(shí)，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)這座城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)變得不太友好：主城區(qū)每平米單價(jià)普遍在3萬(wàn)元以上，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)已破2萬(wàn)元，單價(jià)1萬(wàn)多元的房子只能去更加偏遠(yuǎn)的鎮(zhèn)上尋找。

做外貿(mào)生意的林欣透露，她相中的樓盤(pán)1月初均價(jià)才3.2萬(wàn)元/平米，不用人才房資格且全款還可以打9.2折，等到過(guò)完年，價(jià)格已漲至近3.5萬(wàn)元/平米，還沒(méi)有任何折扣，“120平米來(lái)算，相差了快40萬(wàn)，問(wèn)題是還搶不到”。

“周?chē)芏嘧鐾赓Q(mào)的朋友被凍資幾百上千萬(wàn)，為了不被凍卡，很多人選擇去全款買(mǎi)房。”林欣透露，電信網(wǎng)絡(luò)詐騙與地下錢(qián)莊勾結(jié)，一些贓款變成貨款洗白，在反洗錢(qián)、打擊地下錢(qián)莊背景下，一些義烏外貿(mào)商戶(hù)擔(dān)心銀行卡被“誤傷”凍結(jié)，也是促成他們買(mǎi)房的原因之一，因?yàn)?ldquo;不知道哪天賬戶(hù)余額就是0了”。

除了傳統(tǒng)外貿(mào)行業(yè)，義烏電商產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和造富，同樣支撐起了當(dāng)?shù)貥鞘袕?qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力和需求。義烏擁有全國(guó)最大的淘寶村集群，江北下朱村更是成為網(wǎng)紅直播第一村，2020年當(dāng)?shù)仉娚讨黧w增加至28萬(wàn)戶(hù)，電商交易達(dá)到3124億元。

“這兩年做淘寶亞馬遜微商、電商直播的客戶(hù)特別多，我接觸的10個(gè)客戶(hù)，9個(gè)都是做電商的。”一位義烏資深中介透露，他們的特點(diǎn)就是成群結(jié)隊(duì)來(lái)買(mǎi)房，比如電商聚集區(qū)的北苑板塊二手房，110平米1月份才310萬(wàn)元，過(guò)年后漲到330萬(wàn)元，現(xiàn)在價(jià)格跳到410萬(wàn)元，“年后漲到我們自己也覺(jué)得有點(diǎn)離譜，跳單太頻繁了，比一日三餐還多，融創(chuàng)拍下地王的當(dāng)天，正在成交的四個(gè)單子都跳單了”。

一位綠城的義烏市場(chǎng)人士則透露，公司當(dāng)?shù)匾粍e墅合院項(xiàng)目總價(jià)為1500萬(wàn)元起步，最近剛成交一套2000萬(wàn)元的合院，該套房的“95后”購(gòu)房者就是做電商起家，首付就達(dá)到七八百萬(wàn)元，“義烏整體做商貿(mào)的環(huán)境，能夠快速創(chuàng)造財(cái)富”。

多重因素下，新房火熱的行情也傳導(dǎo)至二手房，而實(shí)際上，中介交易的二手房大多也是剛交付的新房。一位義烏本地中介公司高管表示，去年二手房不好做，主城區(qū)很多學(xué)區(qū)房都拆沒(méi)了，無(wú)房可賣(mài)，去年底到今年初，很多樓盤(pán)交付，房東趁著行情好就出手了，即便可能要承擔(dān)二三十萬(wàn)元的稅費(fèi)。

針對(duì)房?jī)r(jià)快速爬坡，3月26日，義烏出臺(tái)調(diào)控政策，稱(chēng)為堅(jiān)決抑制投機(jī)炒房、遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，出臺(tái)包括視情況“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”、限制新房?jī)赡旰蠼灰?、在售?xiàng)目不予上調(diào)備案價(jià)等內(nèi)容。不過(guò)，限購(gòu)、人才房等調(diào)控政策并未涉及，而目前的義烏樓市，依然如同干柴烈火。(作者：郭菲菲)