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昔日以“野生”營銷著稱的石榴置業(yè)，搭上母公司IPO的大船。據(jù)港交所5月31日深夜披露信息，石榴投資集團有限公司(以下簡稱“石榴投資”，石榴置業(yè)為石榴投資間接全資附屬公司)在港交所提交招股書。公開披露的企業(yè)財報之下，石榴投資2020年物業(yè)銷售成本激增、融資成本最高達11.5%等經(jīng)營及財務情況，也被外界所關注。

2020年物業(yè)銷售成本激增

據(jù)招股書，石榴投資總部位于北京，擁有逾12年住宅物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗，目前布局范圍包括京津冀城市群、長江三角洲地區(qū)、大灣區(qū)及成渝經(jīng)濟圈。截至2021年2月28日，石榴投資已有86個物業(yè)開發(fā)項目，其中82個由附屬公司開發(fā)，4個項目由合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)，總建筑面積約為919.37萬平方米。

具體來看，包括已竣工項目的可供出售建筑面積、可供租賃建筑面積及物業(yè)投資建筑面積194.66萬平方米;開發(fā)中物業(yè)的規(guī)劃建筑面積638.83萬平方米，持有作為未來開發(fā)物業(yè)的估計建筑面積85.87萬平方米。

從土儲構成來看，京津冀城市群土儲在石榴投資現(xiàn)有城市布局中的占比具有絕對優(yōu)勢。據(jù)招股書披露數(shù)據(jù)測算，截至2021年2月末，石榴投資約有44.7%的土地位于京津冀城市群。

招股書顯示，石榴投資的收益主要來自于物業(yè)開發(fā)及銷售，同時也向租戶出售若干位于北京及上海的自有商業(yè)物業(yè)及寫字樓產(chǎn)生的收益。2018年、2019年及2020年，該公司收入分別為99.37億元、80.31億元及122.65億元。

從收入構成來看，石榴投資和大部分房企類似，物業(yè)銷售收益仍是該公司整體收入的主要貢獻來源，過往三年占比均超過九成。

在利潤相關指標方面，2018年、2019年及2020年，石榴投資分別取得毛利33.19億元、26.88億元及28.10億元，整體毛利率分別為34.1%、34.1%及22.9%;同期，歸屬股東凈利潤15.88億元、6.96億元及11.31億元，對應凈利潤率分別為15.98%、8.66%及9.26%。

近年來，土地收購成本走高、物業(yè)銷售整體成本上漲，成為房地產(chǎn)行業(yè)的共識。在業(yè)內(nèi)觀點看來，石榴投資毛利率及凈利率的下滑，也很大程度上于此相關。據(jù)招股書，2020年石榴投資的物業(yè)銷售成本同比接近翻倍，其中建筑成本占比42.7%，土地收購成本占比47.1%。

融資成本最高達11.5%

據(jù)克而瑞發(fā)布的《2020年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》，石榴置業(yè)以450.3億元的操盤金額，位列行業(yè)第69位;2020年，石榴置業(yè)的操盤面積為272.2萬平方米，排名行業(yè)第67位。

“近年來，石榴投資銷售規(guī)模保持著快速發(fā)展的趨勢，2019、2020年銷售增速分別為51.5%、45.6%，行業(yè)排名也從2018年的106位，升至2020年的69位，可看出其銷售規(guī)模增長速度超過了部分房企。”但同策研究院資深分析師肖云祥也指出，對于石榴投資這樣規(guī)模量級的房企而言，高增長往往伴隨著較高的資產(chǎn)負債率，特別是在當前行業(yè)“去杠桿”的調(diào)控背景下，“三道紅線”、“土拍兩集中”等政策或?qū)疽?guī)模增長速度形成抑制。

在調(diào)控趨嚴、行業(yè)集中度提升的復雜形勢下，近年來，中小房企的生存及發(fā)展空間被不斷壓縮。邁出上市第一步的石榴投資，自身的負債及及現(xiàn)金流情況也隨之被外界聚焦。

從負債角度來看，2018-2020年及2021年一季度，石榴投資的總借款分別為294.56億元、272.70億元、248.32億元及229.41億元?，F(xiàn)金流方面，截至2020年底，石榴投資的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為49.86億元，經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額約為20.7億元。

在房企“融資難”背景下，信托融資是石榴投資在常規(guī)銀行借款及公司債券融資外，助力企業(yè)規(guī)模擴張的一大重要融資手段。招股書顯示，截止3月底，石榴投資未償還信托融資總額為人民幣91.96億元。

不過從企業(yè)最新披露信息來看，石榴投資的融資成本在業(yè)內(nèi)處于較高水平，最高達11.5%。招股書顯示，石榴投資在2021年3月31日后簽訂了一份總金額為8000萬元及利率為9%的銀行貸款作為借款，同時也簽訂了3份13.3億元的融資協(xié)議，年利率在7.1%-11.5%之間。

IPO前夜：更名及系列資本挪騰

石榴置業(yè)謀求上市的動作最早可以追溯到2016年，彼時其完成了股份制改造的工商變更登記手續(xù)，公司名稱由“北京華美喬戈里實業(yè)發(fā)展有限公司”變更為“石榴置業(yè)集團股份有限公司”，公司類型由“有限公司”變更為“股份有限公司”。不過，自2016年完成股份制改造后，石榴置業(yè)的上市進程一直未有進一步推進。近年來，坊間一度流傳著石榴置業(yè)“不上市”的傳聞。

但實際上，進入2021年，石榴置業(yè)謀求上市的動作已經(jīng)開始顯露征兆。

一方面，石榴置業(yè)在今年2月對公司名稱進行變更，將原“石榴置業(yè)集團股份有限公司”公司名稱變更為“石榴置業(yè)集團有限公司”;公司類型也由“其他股份有限公司(非上市)”變更為“有限責任公司(法人獨資)”。在業(yè)內(nèi)人士看來，此舉已經(jīng)顯露出石榴置業(yè)想要上市的意味。

另一方面，2021年上半年頻繁的資本挪騰，似乎也暗示了石榴置業(yè)意欲赴港上市。

工商信息顯示，石榴置業(yè)原由卡普達投資100%持股，崔巍與石榴置業(yè)總裁桑春華分別間接持有卡普達投資58%與42%的股權;崔巍為石榴置業(yè)實際控制人。經(jīng)過“卡普達投資轉(zhuǎn)讓持有岷江科技(石榴置業(yè)控股股東)9.9%股權予太行山信息咨詢”等一系列股權層面的轉(zhuǎn)讓后，最新招股書顯示，石榴投資的主要股東包括崔巍、桑春華及一位名為“陳先生”的股東，后者通過全資持股岷江科技，從而擁有石榴置業(yè)100%股權。

知情人士也透露，自去年起，石榴方面大舉挖角營銷、土拓等團隊，獵頭挖角的理由都是“要上市”。

現(xiàn)如今，登錄石榴置業(yè)官網(wǎng)，該公司宣傳主業(yè)顯示“煥新升級，敬請期待”。

就現(xiàn)階段上市準備及投資者關心的融資成本等問題，石榴置業(yè)方面回應北京商報記者稱，“謝謝關注，一切以港交所披露信息為準”。

對于石榴投資的赴港IPO動作，知名地產(chǎn)分析師嚴躍進直言，對于這類中小房企而言，赴港IPO只是上市的第一步，后續(xù)能否被資本市場接受和青睞，還有待時間去驗證。(記者盧揚榮蕾)