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“高速增長期雖然過了，但在‘穩(wěn)增長、出利潤、優(yōu)報表’的主張下，中南建設(shè)(以下或簡稱中南)卓越運營能力得到強化，多元相關(guān)業(yè)務(wù)進一步協(xié)同。”在2020年業(yè)績說明會上，中南建設(shè)董事、副總經(jīng)理、中南置地總裁陳昱含表示，未來，中南(建設(shè))將從成長型公司轉(zhuǎn)為穩(wěn)健發(fā)展型企業(yè)，即從黑馬轉(zhuǎn)為白馬，對增速和經(jīng)營質(zhì)量進行有效平衡。

“未來的市場和客戶需求都會發(fā)生變化，在宏觀調(diào)控政策下，企業(yè)如果再做普惠型地產(chǎn)，已經(jīng)沒有優(yōu)勢，公司會調(diào)整戰(zhàn)略做品質(zhì)地產(chǎn)。”中南建設(shè)董事長陳錦石如是表示。

截至2020年底，中南建設(shè)實現(xiàn)營業(yè)收入786.0億元，同比增長9.4%;歸屬于上市公司股東的凈利潤70.8億元，同比增長70.0%;加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率達到28.18%，同比增長6.60個百分點;擬向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利5.56元(含稅)，預(yù)計共派發(fā)現(xiàn)金紅利21.27億元，年度派息率達30.05%。

“現(xiàn)在的政策環(huán)境對行業(yè)整體發(fā)展是向好的，但也進入了考驗企業(yè)內(nèi)功的時候，靠土地杠桿和金融杠桿撬動發(fā)展是不可持續(xù)的，行業(yè)容錯空間越來越小。”陳昱含向《證券日報》記者表示，對中南來說，要先做對，再做快，追求穩(wěn)定和確定性，因此在“三道紅線”方面，希望最晚明年會實現(xiàn)“綠檔”。

全口徑補貨目標2700億元

據(jù)公告顯示，2020年，中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)合同銷售金額2238.3億元，同比增長14.2%;建筑業(yè)務(wù)全年新增合同額306.8億元，同比增長10.4%。

在投資布局方面，公司堅持城市深耕，聚焦核心戰(zhàn)略城市群，提高投資精準度，2020年公司新增項目107個，規(guī)劃建筑面積合計約1523萬平方米，新增項目平均地價約5002元/平方米，較2019年平均水平有所下降，可見投資成本進一步優(yōu)化。

截至2020年末，中南建設(shè)已進入國內(nèi)112個城市，總土儲建面4472萬平方米，一、二線城市占比約36.4%，聚焦長三角區(qū)域、珠三角區(qū)域以及內(nèi)地人口密集核心城市，城市布局進一步完善。

“(22城)‘兩集中’供地政策實際上是(供地模式)零售改為批發(fā)，對企業(yè)能力要求更高。”陳昱含向《證券日報》記者表示，對中南來說，以前有些地方在歷史上市占率和參拍率不高，未來將提高公司通過公開市場增加儲備土地的可能性;其次中南此前已經(jīng)提前下沉了市場，能夠迅速找到價值洼地;加上多元相關(guān)業(yè)務(wù)使得在產(chǎn)城融合、城市更新等多元化取地方面有優(yōu)勢，在新增土地供應(yīng)大年，中南仍會保持“穩(wěn)增長、出利潤、優(yōu)報表”的經(jīng)營主張，保持精準和理性投資。

對于2021年拿地銷售目標，陳昱含表示，2021年預(yù)計銷售規(guī)模可達2500億元，全口徑拿地貨值2700億元，未來幾年，維持10%復(fù)合增長率為合理目標?？傮w而言，未來中南的驚喜會少一些，但是確定性會多一些。

最晚明年將轉(zhuǎn)為“綠檔”

眾所周知，靠膽大賭發(fā)展的時代結(jié)束了。“三道紅線”金融監(jiān)管與“兩集中”控地價雙重政策下，如果說房企是一輛車，油門和油箱都被管住了，但賽道空間還在。

正如一位不愿透露姓名的經(jīng)濟學(xué)家告訴《證券日報》記者，房地產(chǎn)行業(yè)接下來會如同家電行業(yè)一樣，花一點時間優(yōu)勝劣汰，待行業(yè)完成深度調(diào)整后，頭部房企將分食市場，盈利能力會重回上升通道，屆時估值會進入與其價值相匹配的階段。無疑，中南建設(shè)作為龍頭房企之一，不依賴有息負債而是強化經(jīng)營效率的發(fā)展模式，進一步提高市占率。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，依照“三道紅線”融資新規(guī)，中南建設(shè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為79.8%，較上年同期下降4.2個百分點;凈負債率為97.8%，較上年同期大幅下降71.6個百分點至達標;現(xiàn)金短債比為1.41，比2019年末進一步提高。

“2020年年度三項指標均有明顯改善，其中仍有一項指標超閾值，較2019年踩線情況下降一檔。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，中南建設(shè)已經(jīng)成功實現(xiàn)“由橙轉(zhuǎn)黃”。

“未來，房地產(chǎn)的稱重器將由規(guī)模排名轉(zhuǎn)為規(guī)模排名與報表并重。中南不是一家靠債務(wù)驅(qū)動發(fā)展的公司，在同等房企中有息負債規(guī)模最低，在’三道紅線’融資新規(guī)之前，管理團隊就在著重優(yōu)化報表。”陳昱含向《證券日報》記者表示，未來，在降低剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率方面，一要保持合理增速下，土地儲備上緊平衡，控制負債壓力;二要穩(wěn)定生產(chǎn)提升自身效率，加快結(jié)轉(zhuǎn)利潤增厚凈資產(chǎn);三要增加合作并表實收資本增加少數(shù)股東權(quán)益;第四，有針對性動態(tài)監(jiān)測單個項目資產(chǎn)負債情況。

另據(jù)《證券日報》記者觀察，截至2020年末，公司有息負債799.0億元，與銷售金額的比值在行業(yè)同規(guī)模公司里持續(xù)保持最低水平。有息負債中短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負債233.7億元，占全部有息負債的29.25%，同比下降5.06個百分點，長短期結(jié)構(gòu)更加均衡。

此外，隨著經(jīng)營規(guī)模的提升，公司2020年經(jīng)營性現(xiàn)金流入1293.1億元，是一年內(nèi)到期的各類有息負債(含期末應(yīng)付利息)的5.5倍;經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額84.7億元，連續(xù)3年保持正值;在手現(xiàn)金余額328.6億元，相比2019年末增加29.3%;獲得各類銀行授信額度1725億元，其中未動用授信額度為1312億元，主體評級穩(wěn)步提升。

關(guān)于未來發(fā)展規(guī)劃，中南建設(shè)表示，將把卓越運營打造成為中南的優(yōu)勢標簽，保持業(yè)績合理增速，保持運營效率領(lǐng)先;整合內(nèi)外部資源，積累多元化投資發(fā)展能力，提高土地儲備彈性;努力實現(xiàn)房地產(chǎn)和建筑雙主業(yè)合理增長，增加資產(chǎn)實力;進一步優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，提升信用評級，降低融資成本，盡快實現(xiàn)“三道紅線”全部“綠檔”，為未來持續(xù)發(fā)展留出一定的戰(zhàn)略緩沖區(qū)。

在中遠期目標方面，陳昱含表示，中南建設(shè)將聚勢蓄力，擁抱管理紅利時代，繼續(xù)推進卓越運營下的戰(zhàn)略變革，房地產(chǎn)、建筑雙主業(yè)協(xié)同發(fā)展，為未來建立人才護城河，強化在長期主義經(jīng)營觀下的永續(xù)經(jīng)營能力。(記者 王麗新)