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2020年的最后一天，央行、銀保監(jiān)會一起發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(下稱《通知》)，為各類銀行機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占比劃定了“紅線”。其中，大型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限40%，個人房貸上限32.5%?！锻ㄖ纷?021年1月1日起實施。

那么，房貸新規(guī)落地對業(yè)界和消費者的影響究竟會如何呢?

專家：商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸偏好仍較強需予以約束

央行、銀保監(jiān)會為何會選擇在此時點放“大招”?

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員倪鵬飛表示，盡管我國房地產(chǎn)金融管理取得了明顯成效，資金過度流向房地產(chǎn)明顯改觀，但銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款敞口仍然較大，其資產(chǎn)質(zhì)量易受房地產(chǎn)價格波動沖擊，是需要密切關(guān)注的潛在風險點，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸的偏好也仍較強，需要通過制度設計予以約束。

中國民生銀行首席研究員溫彬也表示，從國際上看，房地產(chǎn)貸款占比過高，或在一定時期占比上升過快，既不利于房地產(chǎn)市場自身發(fā)展，也會給金融體系造成風險。目前，我國房地產(chǎn)長效機制建設取得明顯成效，房地產(chǎn)貸款余額(含個人住房貸款)占各項貸款余額的比重在29%左右，但部分銀行機構(gòu)占比過高、遠超出平均水平。

此番《通知》分別設定了關(guān)于“房地產(chǎn)貸款占比”及“個人住房貸款占比”的兩個上限。

所謂“房地產(chǎn)貸款占比”，指銀行業(yè)金融機構(gòu)(不含境外分行)房地產(chǎn)貸款余額占該機構(gòu)人民幣各項貸款余額的比例。

“個人住房貸款占比”，指個人住房貸款余額占金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額的比例。具體公式如下。

為避免調(diào)控“一刀切”，《通知》分類分層管理，設置了“五檔紅線”。

具體來看，中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%，中資中型銀行的上述兩項數(shù)值分別為27.5%、20%，中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)的上述兩項數(shù)值分別為22.5%、17.5%，縣域農(nóng)合機構(gòu)的上述兩項數(shù)值分別為17.5%、12.5%，村鎮(zhèn)銀行分別為12.5%、7.5%。

此外，為避免沖擊，《通知》還專門規(guī)定，今年1月1日開始，銀行對房地產(chǎn)貸款實施集中度限額管理，超過限額的銀行需要在規(guī)定時間內(nèi)調(diào)整額度。其中，超出2個百分點以內(nèi)的，業(yè)務調(diào)整過渡期為2年;超出2個百分點及以上的，業(yè)務調(diào)整過渡期為4年。

新規(guī)對銀行、房企產(chǎn)生的結(jié)構(gòu)性影響更大

浙商證券首席經(jīng)濟學家李超對翻譯君表示，“房貸新規(guī)對企業(yè)、銀行的結(jié)構(gòu)性影響更大。”

“從房企角度來看，新規(guī)可能帶來其融資結(jié)構(gòu)變化。目前房企的融資方式主要有信貸、自籌和銷售回款，2020年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)資金中信貸占比不足14.2%，自籌和銷售回款占比較大?？紤]到信用分層問題，中小房企貸款難度可能有所變化，導致房企可能加速周轉(zhuǎn)或通過債券等方式融資。”李超表示。

從銀行端來看，一方面限額可以降低單一銀行房貸風險敞口，避免房貸不良率上升等因素產(chǎn)生較大沖擊，有助于防范金融風險，降低地產(chǎn)市場波動對銀行的沖擊;另一方面，銀行若想新增房貸，需先增加相應的其他貸款和資本予以配合，有助于優(yōu)化銀行貸款結(jié)構(gòu)。

買房申請貸款時會受影響嗎?

在看到《通知》時，不少想要買房的小伙伴瞬間緊張起來。有人擔憂，如果設置了個人住房貸款余額占比上限，那貸款是不是就要排隊了，會不會出現(xiàn)貸不上的情況?

根據(jù)華泰金融梳理數(shù)據(jù)顯示，目前全國大部分銀行并未觸及上限。特別是第一檔次大銀行，離房地產(chǎn)貸款40%的上限還比較遠，交通銀行更是只有26%。如果只看個人按揭部分，那也只有建行和郵儲稍微超過。

業(yè)內(nèi)專家認為，大家不需要過分擔憂。專門設置個人住房貸款余額上限要求，是為了約束銀行房地產(chǎn)貸款占全部貸款的比重，而非額度或絕對值，對個人住房貸款需求影響不大。大部分商業(yè)銀行尚未觸及上限，居民無需過度擔心買房申請貸款受到影響，存量住房貸款也不會因為該政策而被銀行提前收回。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示，對于個人購房者來說，基本上問題不大，只需要按照政策的流程辦理貸款即可。另外也需要注意的是貸款的集中度。其實核查合規(guī)的貸款中，一些屬于消費貸款方面的貸款也需要管控，防范部分銀行違規(guī)通過消費貸來變相發(fā)放房貸。

揚州一家股份制銀行相關(guān)人員則表示，《通知》的實施，對中小銀行來說，房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格，對購房者來說，通過在“小銀行”申請房貸，來打政策“擦邊球”的情形，也將更難實現(xiàn)。(文/游蘇杭)