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2021年，房地產(chǎn)市場由強轉(zhuǎn)弱。自2020年“三條紅線”和“貸款集中度管理”政策出臺后，2021年整體呈現(xiàn)房企融資供需兩端持續(xù)收緊的態(tài)勢，在此影響下，2021年下半年，銷售和融資都出現(xiàn)大幅下滑。

前三季度政策持續(xù)收緊下，部分房企爆發(fā)了債務(wù)違約，海外評級機構(gòu)下調(diào)中國房地產(chǎn)行業(yè)及部分企業(yè)的評級。在此背景下，為維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，中央及部委、金融機構(gòu)等向外界釋放有關(guān)房企融資政策偏正面消息。

預判2022年，預計整體的房地產(chǎn)融資環(huán)境仍以維穩(wěn)為主，維護企業(yè)的正常融資需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。優(yōu)質(zhì)的白名單企業(yè)將迎來率先發(fā)展的機會，特別是四季度政策回暖中，諸多機構(gòu)和銀行建立了優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資發(fā)放的白名單企業(yè)，這些企業(yè)可以抓住機會進行擴張，融資上可以積極嘗試一些創(chuàng)新型融資。

01

融資政策先緊后松，四季度密集發(fā)聲維穩(wěn)

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，2021年是壓力巨大的一年，在“三條紅線”、“貸款集中度管理”等政策之下，行業(yè)整體數(shù)據(jù)不斷下滑。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，近五年來融資量首次出現(xiàn)負增長，同時達到五年來最低點。

圖：2016-2020年房企融資總量情況(單位：億元)

備注：1、外幣融資統(tǒng)一按融資當月月末匯率換算為人民幣，監(jiān)測數(shù)據(jù)不含開發(fā)貸和一般銀行貸款;

2、如沒有特殊說明，本文所有的2021年融資數(shù)據(jù)統(tǒng)計均截止至2021年12月20日。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC整理

分季度來看，由于年初各機構(gòu)額度充足，疊加房企年初有大量償債需求，一季度房企融資量保持4000億元以上，二季度以來，相關(guān)部門加大對經(jīng)營貸、通道類業(yè)務(wù)的監(jiān)管，房企融資環(huán)境收緊，二季度融資量同比下降了16%，三季度房企融資進一步下滑到3079億元，同比下降32%，到四季度房企的融資一度降到冰點，融資量僅為1767億元，同比減少55%。

圖：2021年房企分季度融資總量及同比情況(單位：億元)

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC整理

為維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，中央及部委、金融機構(gòu)等向外界釋放有關(guān)房企融資政策偏正面消息。

9月下旬，央行貨幣政策委員會例會明確提出，“要維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益”，釋放了個人按揭貸款邊際放松的積極信。

11月9日，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行了房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會，此后多家央企國企和地方城投企業(yè)陸續(xù)發(fā)行了中期票據(jù)，房企融資“冰封”狀態(tài)有所解封。

12月6日，中共中央政治局召開會議。房地產(chǎn)方面，明確要推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。此次針對房地產(chǎn)行業(yè)“良性循環(huán)”的表述是近年來首次提及，釋放出很強的信號意義，對重建行業(yè)信心，解決當前行業(yè)遇到的一些問題，都有至關(guān)重要的作用。

表：2021年前三季度部分房企融資相關(guān)政策

資料來源：CRIC整理

表：2021年第四季度密集發(fā)聲維穩(wěn)融資政策情況

資料來源：CRIC整理

02

部分房企融資“解凍”，房企發(fā)債分化

在2021年11月9日，銀行間商協(xié)會座談會后，眾多房企密集發(fā)行中期票據(jù)和超短融資券。

2021年11月10日，常州城建、北京住總、小商品城宣布擬發(fā)行超短融資券，鎮(zhèn)江城建公告擬發(fā)行4億元的中期票據(jù);11月11日，保利發(fā)展宣布擬發(fā)行20億元的中期票據(jù)，將銀行間債券市場的融資主體從城投擴展到主流房企，而后11月12日，光明地產(chǎn)宣布擬發(fā)行5億元中期票據(jù)，招商蛇口公告擬分別發(fā)行30億元的中期票據(jù)和超短融。

12月17日，寶龍地產(chǎn)控股有限公司發(fā)布海外監(jiān)管公布，已完成發(fā)行1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，寶龍地產(chǎn)擬將新票據(jù)的所得款項用作為其現(xiàn)有中期至長期債務(wù)(一年內(nèi)將到期)進行再融資。

多家企業(yè)的中票、短融等債券融資計劃的設(shè)立成功，鼓舞了市場的信心，未來其他資質(zhì)良好，信用較高的企業(yè)特別是國企央企也有望加入發(fā)債的隊伍。

在此影響下，2021年11月100家典型房企的融資量為749.63億元，環(huán)比上升65.8%，同比下降40.9%。2021年12月100家典型房企的融資總量為702.21億元，較11月微跌，同比仍下降48%。

從融資成本來看，2021年的新增債券類融資成本5.29%，較2020年全年下降0.92個百分點，其中境外債券融資成本7.05%，較2020年全年下降1個百分點，境內(nèi)債券融資成本4.06%，較2020年全年下降0.44個百分點。

表：2017-2021年房企境內(nèi)外債券融資成本

注：不做額外說明，本文涉及的融資成本，均為債券類成本(不含資產(chǎn)證券化產(chǎn)品)

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC整理

融資成本的下降主要在于年內(nèi)房企發(fā)債持續(xù)分化，一方面年內(nèi)境內(nèi)發(fā)債/境外發(fā)債為1.41，較2020年多0.26，而企業(yè)一般境內(nèi)發(fā)債成本遠低于境外;另外，由于融資環(huán)境收緊，企業(yè)發(fā)債持續(xù)分化，債券發(fā)行向優(yōu)秀房企集中，進一步拉低了企業(yè)發(fā)債成本。

03

并購票據(jù)“破冰”，利好優(yōu)質(zhì)的白名單企業(yè)

在房企融資逐步回暖的情況下，12月底央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺通知，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購的金融支持和服務(wù)。在此之前，證監(jiān)會也曾公開表態(tài)，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金可用于出險企業(yè)項目的兼并收購。

事實上，大型優(yōu)質(zhì)房企已于近期啟動相關(guān)債券發(fā)行工作。比如，招商蛇口等企業(yè)計劃近期在中國銀行間市場交易商協(xié)會注冊發(fā)行并購票據(jù)，募集資金用于房地產(chǎn)項目的兼并收購。

據(jù)上清所披露，2020年至今共發(fā)行5筆并購票據(jù)，涉及并購對象主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施及商務(wù)辦公類資產(chǎn)。且對發(fā)行人資質(zhì)的較高要求，發(fā)行人均為國有企業(yè)。

表：2020年至今并購票據(jù)發(fā)行情況

數(shù)據(jù)來源：上清所、CRIC整理

從招商蛇口所計劃注冊發(fā)行的并購票據(jù)“破冰”來看，若并購票據(jù)能夠?qū)崿F(xiàn)將募集用途拓展至房地產(chǎn)項目的兼并收購，無疑是一大突破。

過去一年，由于行業(yè)全面轉(zhuǎn)向去杠桿，三道紅線的實施促使房企對負債總額做出一定的限制，并購項目往往會承接債務(wù)，或會導致企業(yè)債務(wù)超過限制，影響企業(yè)安全。但財務(wù)優(yōu)異、具有資金實力的龍頭房企，則更有能力把握收并購市場中的一些機遇。

房地產(chǎn)金融政策正在響應(yīng)“良性循環(huán)”，相關(guān)支持政策實施后，對優(yōu)質(zhì)房企項目拓展提供了更多金融支持，以緩解房企“錢緊”問題的顧慮，此外對于問題房企的項目而言，項目出清和消化后能夠加速資金回籠，防范風險。

從房企角度而言，除了擬注冊發(fā)行并購票據(jù)的招商蛇口外，未來部分優(yōu)質(zhì)房企同樣有機會參與到發(fā)行并購債券中來。

優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行債券用于兼并收購，一方面將推動行業(yè)整合，加快企業(yè)間的優(yōu)勝劣汰，對于行業(yè)重塑是一種良性循環(huán);此外，合理的債務(wù)重組、并購支持、再融資政策也將幫助個別風險暴露企業(yè)解決信用問題。

整體來看，雖然當前融資環(huán)境已有回暖，但分化現(xiàn)象愈發(fā)明顯。與流動性較緊的企業(yè)相反，優(yōu)質(zhì)白名單企業(yè)將迎來率先發(fā)展的機會。一方面優(yōu)質(zhì)房企更具有融資優(yōu)勢，而負債較高的企業(yè)再融資難度依然較大;若優(yōu)質(zhì)房企再具備發(fā)行并購債券的優(yōu)勢，長遠來看將推動整個行業(yè)的整合，加快企業(yè)間的優(yōu)勝劣汰，良性推動行業(yè)重塑。