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物企IPO慘淡，行業(yè)收并購(gòu)喧囂。

10月26日，京能置業(yè)(600791,股吧)股份有限公司(簡(jiǎn)稱 “京能置業(yè)”，證券代碼“600791.SH”)發(fā)布公告，擬在北京產(chǎn)權(quán)交易所以公開(kāi)掛牌方式轉(zhuǎn)讓全資子公司京能(北京)物業(yè)管理有限公司(簡(jiǎn)稱“京能物業(yè)”)100%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)。

這筆資產(chǎn)出售，京能置業(yè)早在今年一月份就進(jìn)行了預(yù)告。不過(guò)與當(dāng)下一部分為挽救房企債務(wù)危機(jī)而不得不將物企擺上貨架不同，京能置業(yè)出售京能物業(yè)更多是為了解決公司與控股股東下屬企業(yè)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。

不過(guò)，選擇在此時(shí)披露轉(zhuǎn)讓信息，也的確是一個(gè)好時(shí)機(jī)。物業(yè)IPO風(fēng)口向下，而行業(yè)收并購(gòu)活躍度更盛。在此背景下，物業(yè)收并購(gòu)價(jià)格走高，優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)資產(chǎn)的售價(jià)更是自然而然的水漲船高。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年物企收并購(gòu)的平均PE為15.2，較2019年上升1.6。其中，超大型物業(yè)企業(yè)進(jìn)行收并購(gòu)過(guò)程中的PE相對(duì)較穩(wěn)定，而中型及成長(zhǎng)型物業(yè)企業(yè)的收并購(gòu)的代價(jià)在快速提升。

今年年初，碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)，對(duì)價(jià)市盈率17倍;而近期，其收購(gòu)富力物業(yè)的對(duì)價(jià)市盈率為14倍，收購(gòu)彩生活核心資產(chǎn)鄰里樂(lè)的對(duì)價(jià)PE約為10.68倍，雖低于主流上市公司并購(gòu)標(biāo)的市盈率，但還是遠(yuǎn)高于彩生活不到4的市盈率數(shù)值。

負(fù)債5千萬(wàn)

據(jù)悉，本次交易尚需北京市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)履行相關(guān)流程，尚需提交公司股東大會(huì)審議，且尚需通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)掛牌出讓，交易存在一定不確定性。

因此，目前京能物業(yè)的正式轉(zhuǎn)讓底價(jià)尚未正式披露。不過(guò)從公布的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來(lái)看，京能物業(yè)這個(gè)待出售標(biāo)的，或許也算不上優(yōu)質(zhì)。

2020年審計(jì)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，京能物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入115.29萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)虧損246.47萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損2.24萬(wàn)元，總資產(chǎn)2219.65萬(wàn)元，總負(fù)債5202.43萬(wàn)元，所有者權(quán)益虧損2982.78萬(wàn)元。

截至今年前九個(gè)月，京能置業(yè)尚未能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)扭虧為盈，反而將凈利潤(rùn)虧損的豁口進(jìn)一步撕大了。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月30日，京能物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為18.14萬(wàn)元，營(yíng)收利潤(rùn)虧損89.77萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損達(dá)到了92.74萬(wàn)元，總資產(chǎn)縮水為1869.82萬(wàn)元，而總負(fù)債變化不大，為4945.34萬(wàn)元，所有者權(quán)益虧損達(dá)3075.52萬(wàn)元。

資料顯示，京能物業(yè)成立于2001年5月8日，當(dāng)前法定代表人為馬俊，注冊(cè)資本與實(shí)交資本一致，為1000萬(wàn)元。

京能物業(yè)的股權(quán)架構(gòu)較簡(jiǎn)單，由京能置業(yè)100%持股。進(jìn)一步穿透，京能置業(yè)的第一大股東為北京能源集團(tuán)有限責(zé)任公司(簡(jiǎn)稱“京能集團(tuán)”)，持股占比45.26%。而還在京能集團(tuán)之上的便是北京國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)管理有限公司，最終實(shí)際控制者為北京市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)。

2014年，京能集團(tuán)與北京京煤集團(tuán)有限責(zé)任公司(簡(jiǎn)稱“京煤集團(tuán)”)進(jìn)行了合并。而北京金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司(簡(jiǎn)稱“金泰地產(chǎn)”)原本是京煤集團(tuán)下屬主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)。因此，京能置業(yè)與金泰地產(chǎn)在房地產(chǎn)及物業(yè)業(yè)務(wù)方面形成了同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的局面。

今年年初，京能集團(tuán)公告表示，決定于三年內(nèi)徹底解決金泰地產(chǎn)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。

兩種解決方案

不過(guò)很有意思的一點(diǎn)事是，對(duì)于物業(yè)管理業(yè)務(wù)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，京能集團(tuán)選擇將京能物業(yè)進(jìn)行對(duì)外掛牌出售。而在解決房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，京能集團(tuán)的選擇卻是讓京能置業(yè)收購(gòu)金泰地產(chǎn)旗下的資產(chǎn)公司。

今年8月30日晚間，京能置業(yè)發(fā)布公告稱，擬以約3.61億元通過(guò)北京產(chǎn)權(quán)交易所協(xié)議收購(gòu)金泰地產(chǎn)持有的北京麗富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)。

資料顯示，金泰地產(chǎn)成立于1998年12月2日，為國(guó)有獨(dú)資企業(yè)。其法定代表人為趙方程，公司注冊(cè)資本15.6億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等。

截止2020年底，金泰地產(chǎn)經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)總額158.98億元、凈資產(chǎn)9.28億元，金泰地產(chǎn)2020年?duì)I業(yè)收入33.63億元，利潤(rùn)總額0.50億元，凈利潤(rùn)-0.53億元。

雖然京能置業(yè)并非存在債務(wù)問(wèn)題被迫出售京能物業(yè)這份資產(chǎn)，但不可否認(rèn)的是，京能物業(yè)的相關(guān)股權(quán)與債權(quán)交易完成后，將有利益促進(jìn)京能置業(yè)提高資產(chǎn)質(zhì)量,改善公司財(cái)務(wù)狀況。

近年來(lái)，京能置業(yè)的業(yè)績(jī)并不穩(wěn)定。2020年，京能置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.13億元，同比下滑73.57%;營(yíng)業(yè)利潤(rùn)總額虧損0.64億元，凈利潤(rùn)虧損0.73億元，歸屬于母公司所有者凈利潤(rùn)虧損0.71億元，較上年同期由盈轉(zhuǎn)虧。同期，公司資產(chǎn)總值為181.84億元，同比增長(zhǎng)37.22%;負(fù)債總額為143.66億元。

今年上半年，得益于京能·天下川三期項(xiàng)目竣工交付，京能置業(yè)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.50億元，較同期增加7.40億元，增長(zhǎng)673.14%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)423.92萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)0.29億元，較上年同期扭虧為盈。

讓道金泰卓越物業(yè)

一個(gè)選擇外出尋找買家，一個(gè)選擇內(nèi)部騰挪，解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，京能集團(tuán)在京能置業(yè)與金泰地產(chǎn)中給出了兩種方案。

“公司所持京能物業(yè)公司目前物業(yè)業(yè)務(wù)較少，主要以自持資產(chǎn)為主，公司計(jì)劃三年內(nèi)完成京能物業(yè)公司的退出工作。”2020年業(yè)績(jī)報(bào)中，京能置業(yè)如是表示。

京能物業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損，拋售出去的確是個(gè)一箭雙雕的解決方案。而在這筆交易的另一面，或許也是金泰地產(chǎn)旗下的北京金泰卓越物業(yè)管理有限公司(簡(jiǎn)稱“金泰卓越物業(yè)”)更被看好。

企查查資料顯示，金泰地產(chǎn)對(duì)外投資企業(yè)有23家。其中房地產(chǎn)19家，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)3家，金融業(yè)1家。而作為物業(yè)管理服務(wù)的公司，只有金泰卓越物業(yè)一家，持股占比100%。

據(jù)悉，金泰卓越物業(yè)成立于2010年1月13日，法定代表人為董艷娜，其注冊(cè)資本與實(shí)繳資本均高于京能物業(yè)，為1200萬(wàn)元。去年4月底，其經(jīng)營(yíng)范圍從13項(xiàng)擴(kuò)增到了18項(xiàng)。

相比于京能物業(yè)主要以自持資產(chǎn)為主，且業(yè)務(wù)較少，金泰卓越物業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況或許要更豐富一些。

京能置業(yè)2020年業(yè)績(jī)報(bào)披露，其交予金泰卓越物業(yè)的服務(wù)交易金額為231.88萬(wàn)元，再加上金泰地產(chǎn)同期經(jīng)營(yíng)營(yíng)收是京能置業(yè)的近10倍，金泰卓越物業(yè)來(lái)自金泰地產(chǎn)的項(xiàng)目輸送，或許也要多于京能置業(yè)對(duì)京能物業(yè)的支持。

此外，據(jù)企查查披露，金泰卓越物業(yè)去年和今年都有招投標(biāo)項(xiàng)目公示，且今年以來(lái)的招投標(biāo)項(xiàng)目顯然已經(jīng)多了起來(lái)。