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“武漢第二批次集中供地起拍價均有所提高，經(jīng)過競自持、裝修等組合手段后獲地難度和成本增加。

中心城區(qū)起始價提升幅度大，無法滿足公司投資指標要求，遠城區(qū)市場存量大，去化緩慢，難以滿足現(xiàn)金流要求。

前期跟進土地出讓價大幅提升，大大增加了未來市場預期的壓力，在“房住不炒”政策基調(diào)和當前市場環(huán)境下，預期實現(xiàn)難度大。

綜上，建議放棄參與武漢第二次供地。”

這是武漢第二輪土地掛牌后，一家央企武漢投資負責人給集團的匯報綜述，而這一幕也預示著武漢第二輪土拍的結(jié)局，無一家央企參與的“武漢土地盛宴”。

深度內(nèi)卷

10月12日，武漢第二輪兩集中劃上句號，此次供地共推出房地產(chǎn)用地49宗，經(jīng)過9日、10日和12日的三場揭牌，共40宗用地順利成交，成交土地總面積245.94公頃，規(guī)劃建筑總面積576.78萬平方米，成交總金額347.79億元;另有3宗土地流拍，6宗土地因交易異常予以撤牌。

地方國企傾巢出動，兜底護盤。成交的40宗地，9成以上被地方國企拿下，其中各區(qū)一級平臺公司拿下約5成地塊。通過企查查穿透公司股權，可以發(fā)現(xiàn)這些拿地的公司大多為土地整理方和出讓主體方……

有媒體評價武漢第二輪土拍：沒人接盤，那就自產(chǎn)自銷。

武漢第二輪土拍供應前，提出：引導市場從價格競爭向質(zhì)量競爭優(yōu)化，從土地供應的源頭提升建筑品質(zhì)，促進城市建設高質(zhì)量發(fā)展。在經(jīng)過多輪討論、上會、決議后，啟用“限地價、限房價、競品質(zhì)”方式，將提升品質(zhì)作為核心目標，然而還未登場便謝幕。

根據(jù)網(wǎng)絡成交出價及揭牌時間顯示，除一宗進入競價環(huán)節(jié)，其余地塊均在1分鐘內(nèi)成交，這一情景也是武漢近五年來第一次出現(xiàn)。

有投資負責人表示：這是我經(jīng)歷的最冷清的一次土拍。

而這樣冷清的土拍并非武漢獨有。

9月17日，沈陽經(jīng)歷了一場史上成交速度最快的土拍，僅1小時19宗地塊出讓，其中14宗底價成交。合肥，原定9月17日開拍的17宗地塊，臨開拍前宣布其中9宗地塊延期到月底掛牌出讓，其余8宗僅1宗出發(fā)搖號，其余全部底價成交。

……

第二輪土拍從無錫開始，幾乎都是一樣的結(jié)論，開發(fā)商選擇：躺平。包括上海、北京也有多地塊無人競價出現(xiàn)。

市場趨冷，供需失衡

武漢第一輪土拍有多火熱，第二輪就有多冷清，而兩者之間相隔不到100天。這中間發(fā)生了什么?特別是在第一輪土拍中高溢價拿地的企業(yè)經(jīng)歷了什么?

5月起，武漢市從新房監(jiān)管、土地供給改革、城市更新等方面出臺細化調(diào)控，但房地產(chǎn)政策環(huán)境相對寬松，主要以規(guī)范和完善市場秩序為主，降低落戶門檻刺激剛性購房需求，公積金提取新政進一步放寬，業(yè)界紛紛表態(tài)，此舉對樓市將產(chǎn)生一定利好。

來源：武漢克而瑞

面對如此溫和的政策，武漢樓市的銷售給出了更生動的答復。

進入7月后，武漢供應量持續(xù)增長，9月里武漢供應量突破240萬方，同時成交量逐月下跌，9月成交面積與2020年6月持平，這也是近年來武漢的成交新低。

?數(shù)據(jù)來源：武漢克而瑞

9月樓市供應增加，去化速度持續(xù)放緩，截止9月底，全市新房存量仍有1967萬方，去化周期11.5個月，也是近年來的庫存新高，去化壓力不言而喻。

房企促銷手段也可以看出總體市場嚴峻，最具代表性的如：保利青年榮耀率先調(diào)價，為防止業(yè)主鬧事，保利采取換新案名的方式，價格直降3000元/㎡;其次也有項目為拉開區(qū)域差異，采取精裝改毛坯、毛坯改精裝等方式;也有用渠道特價、工抵房等方式降價的……一切的目的只為降低購房門檻，促進快速跑量。

龍湖大膽拿地

市場的不確定性給拿地帶來了無形的門檻，但火中取栗是房企一貫作風，但這一次他們卻一致選擇躺平。綜合武漢第二輪土拍拿地房企，不僅無一家央企參與，第一輪中參與的企業(yè)幾乎不見蹤影。

無論是第一輪中幾乎報名近20宗地的萬科，還是第一輪收獲頗豐的金地、招商、南山、香港置地，又或者在第一輪土拍中尤為亮眼的中鐵置業(yè)、愷德……他們一同選擇了不參與武漢第二輪土地拍賣。

但同樣也有例外，位于江岸區(qū)新榮客運站的P(2021)141號地塊，以起始價500700萬元拿下了第二輪單宗最高價名號，而它背后的故事更是跌宕起伏。

根據(jù)網(wǎng)絡資料，2021年年初，清能集團、朔商集團和龍湖集團三方共同簽署了戰(zhàn)略框架合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，三方將充分發(fā)揮各自的資源優(yōu)勢、組織優(yōu)勢、管理優(yōu)勢，實現(xiàn)資源整合和優(yōu)勢互補，互惠共贏，協(xié)同推進江岸區(qū)后湖大道新榮項目。

3月，武漢市一季度招商引資項目簽約大會上，華潤置地與武漢市江岸區(qū)簽訂“萬象商業(yè)綜合體合作框架協(xié)議”。擬在江岸區(qū)后湖板塊建設萬象商業(yè)綜合體，項目預計投資規(guī)模約100億元，建成后將對江岸區(qū)打造武漢現(xiàn)代商貿(mào)中心、豐富解放大道沿線商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)揮較高的引領和帶動作用。

該項目同樣指向位于新榮客運站的P(2021)141號地塊，一場暗戰(zhàn)在龍湖、華潤、江岸區(qū)之間展開。

掛牌資料顯示，P(2021)141號地塊為住宅、科教、公園與綠地、商服、交通服務場站用地，建面約560000平方米，競買保證金250350萬元，起始價500700萬元，起拍樓面地價8941.07元/㎡。

25億報名門檻無疑也是房企難以突破的難點。對于拿下新榮客運站一事，龍湖的回復是：一戰(zhàn)到底。無論華潤是否與江岸區(qū)簽下新榮客運站合作協(xié)議，龍湖都不會改變自己的目標。華潤報名，龍湖與之競價;華潤放棄，龍湖底價成交幸事一件。

這也應證了龍湖近年在武漢土地市場的作風：別人大膽我謹慎，別人謹慎我大膽。

遙想2016土拍

2021年，武漢土地市場在迎來一場土拍盛宴后進入速凍，而這一幕和2016年略微相似又完全不同。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年共成交330多起單價、總價地王。就武漢而言，據(jù)武漢中原公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年武漢產(chǎn)生了16個地王。同時，這一年，武漢首次進入土地出讓金千億軍團，土地出讓金額是1067.99億元。

而這些地王有9成沒能在1年后入市出貨，彼時甲方最盛行的一句反思便是： “當年我舉牌拍地，是相信地價(高)也還能掙錢，但我沒預期到政府出了限購政策。”

就在武漢地王頻出的2016年，武漢土拍出臺了率先推出：一次報價。同時首度啟用限價令，對部分地塊的最高溢價率做出限制，且在多家競買方觸碰價格紅線后，轉(zhuǎn)而進入競代建、競規(guī)劃方案環(huán)節(jié)。

然后，土拍新玩法并未抑制住房企拿地熱情，隨后平安以100.65億拿下楊泗港地塊，成為武漢總價地王。拿下武漢總價地王后，平安退居二線，將開發(fā)權分別分給了越秀、金茂、龍湖，項目首開則在3年后，截至發(fā)稿日，越秀、金茂仍然在售，2016年拿地至今5年，如果認真計算資金沉淀利息，想必只有平安是盈利的，為何3年才開盤?中間經(jīng)歷了什么，想必只有三家企業(yè)冷暖自知。

政策一度收緊，但勇往向前的房企并未止步，繼平安之后，武漢本土房企統(tǒng)建以樓面價7500元/㎡拿下沌口單價地王，然而1年后，周邊推出地價更低的地塊，在市場低迷、資金緊張的年底被不差錢的房企撿漏。

經(jīng)歷了武漢2016地王盛宴后，面對政策房企似乎冷靜了許多，但冷靜仍舊不是最終答案。正如開篇所寫，多宗地價起拍價高于預期，且市場情況不容樂觀，后續(xù)想象空間不大等多方面造成。

開發(fā)商“躺平”賺錢

地價有多貴，看看東湖高新(600133,股吧)的供應。

第二輪土拍中，最具亮點的莫過于東湖高新區(qū)流芳板塊的P(2021)116，起拍樓面價11002.6元/平。

對比武漢首場兩集中，位于流芳板塊的P(2021)072號地塊，安徽偉星地產(chǎn)擊敗新城、龍湖，成交價121500萬元，溢價43.30%，成交樓面價5915.29元/平。

或許安徽偉星拿下流芳地塊后，拉高了區(qū)域整體地價，因此在2個月后，板塊內(nèi)P(2021)116登場，起拍樓面價達到11002.6元/㎡，起拍價竟然高出上一輪成交價80%。

當然，安徽偉星仍未退縮，與武漢左嶺新城開發(fā)投資有限公司鏖戰(zhàn)數(shù)論，最終以500萬敗北。流芳板塊也跟隨P(2021)116站上新高，武漢左嶺新城以總價149800萬元競得，樓面地價11747.63元/㎡,溢價率6.77%，成為武漢第二輪兩集中唯一一宗進入競價環(huán)節(jié)的地塊。

目前，P(2021)116號地塊周邊在售新房包括美的雅居樂云筑、正榮悅璟臺、招商東城華府等項目，均價約16557-18500元/平，想要賣出更高價相比還需一番包裝和運氣。

同樣的情況還出現(xiàn)在漢陽。

武漢第二輪土拍中，P(2021)119號(月湖船院地塊)位于漢陽區(qū)知音大道以南、華園路以西，地塊用地面積4.09萬方，地塊起始地價185810萬元，起拍樓面地價16157.4元/㎡。

對比第一輪土拍中同樣位于漢陽二環(huán)內(nèi)墨水湖邊的P(2021)049地塊，電建地產(chǎn)經(jīng)過約半小時競價，最終以總價140530萬元勝出，樓面地價15110.75元/㎡，溢價率49.45%。

電建鏖戰(zhàn)數(shù)論，經(jīng)過溢價才拿下的土地，2個月后土地再度升值，代表著電建地產(chǎn)躺平便賺得千元土地溢價。

此外還有江岸區(qū)的P(2021)127號地塊，地塊位于江岸區(qū)黃石路與京漢大道交叉口以南，與今年成交的P(2021)005號地塊相隔不遠，彼時P(2021)005經(jīng)過55輪競價，最終被越秀拿下，成交價130000萬元，樓面地價26530.61元/平，溢價率26.21%，而P(2021)127起始樓面價則達到2.85萬元/㎡，雖然該樓面價未達到區(qū)域最高價，但半年內(nèi)地價上漲80%，越秀仍然是“躺平”賺地價。

以上這些也應征了諸多房企投資負責人說的：第二輪土拍起拍價也無法算賬，更不用談拿地策略和預期。

武漢第二輪土拍結(jié)束后，有媒體稱：推出49宗，最終成交了40宗，如花山、左嶺地價低了近千元，說明武漢第二輪土拍十分圓滿且好過全國半數(shù)城市。以一線城市廣州為例，廣州推出48宗土地，最終只成交了23宗，而武漢成交率達8成，

真的如此嗎?翻看此次成交情況，5成土地由各區(qū)一級平臺公司購入，我們更關心平臺公司購入后，如何開發(fā)?

平臺公司拿地的淵源可追溯至2014年，彼時一家名為武漢2049的公司，以54.7億拿下位于漢陽仙山村三宗打包地塊，從公司名便可看出背景，帶著武漢遠景規(guī)劃的印記，經(jīng)查詢該公司為2013年成立，投資人為武漢市土地利用和城市空間規(guī)劃研究中心及武漢市土地整理儲備中心。這邊是武漢市土地交易中心的平臺公司，也讓大眾第一次了解平臺公司和一級土地儲備公司，它的成立似乎只是為了仙山村三宗打包用地。

仙山村分為三宗地塊9個包，合計110萬方體諒，是難得一見的百萬方項目。拿下仙山村后，2049平臺公司引入了：保利等企業(yè)，以及產(chǎn)生短暫關聯(lián)又分開的富力。拿下仙山村到首個項目推盤，中間大約經(jīng)歷了近3年，前文提到那個保利換了新名字降價的項目便是仙山村打包地塊之一。

由平臺公司摘牌后，找買家聯(lián)合開發(fā)或轉(zhuǎn)讓，也是武漢一種主流操作方式，既避免流拍也保證了市場的穩(wěn)定發(fā)展。

地價穩(wěn)了?

梳理近期政策不難發(fā)現(xiàn)，這一輪地價調(diào)控始于7月。

7月22日，加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議召開，此次會議強調(diào)要加快完善“穩(wěn)地價”工作機制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。

同日，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光表示，將著力建立房地聯(lián)動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。

7月29日，住建部在約談金華、泉州、惠州等5城時再次提到，要加快建立和完善房價地價聯(lián)動機制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則。要求地方政府真正確保市場的穩(wěn)定，尤其是包括新房交易價格、二手房交易價格、土地價格和租賃住房價格等會納入積極的管控之中。

7月30日，中央政治局召開會議，再次明確，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

與此同時，網(wǎng)絡中謠傳著這樣一張似真似假的圖片

在22城土地供應系數(shù)掛出，不難發(fā)現(xiàn)，這一切都是遵循著這份流傳的文件而來，文件中清晰表明，溢價率不得超過15%，決不允許通過提高起拍價的方式調(diào)整溢價率，否則將公開嚴肅處理，嚴格控制城市樓面地價新高。

目前，市場正處于完善穩(wěn)地價工作機制。地價穩(wěn)了，才能真正促進房地產(chǎn)市場和金融市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

地價穩(wěn)了嗎?