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近年來，常態(tài)化調(diào)控政策背景下，房地產(chǎn)市場整體保持了平穩(wěn)發(fā)展。隨著行業(yè)告別野蠻增長時(shí)代，向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，整個(gè)行業(yè)的投資邏輯也變得愈發(fā)清晰。那些具有優(yōu)秀管理運(yùn)營能力 、具備品牌優(yōu)勢，多元產(chǎn)業(yè)布局下?lián)碛挟a(chǎn)業(yè)、商業(yè)資源導(dǎo)入的復(fù)合型、高品質(zhì)開發(fā)商將成為市場上的稀缺資源，有望在行業(yè)下半場持續(xù)脫穎而出。

近期，房地產(chǎn)板塊中的多家公司接連大漲，不單單只是市場政策有邊際上的寬松，而是市場在明確了“競品質(zhì)”這一樓市發(fā)展新趨勢后，快速地做出了反應(yīng)。在這過程中，筆者發(fā)現(xiàn)了一家聚焦長三角地區(qū)，專注于開發(fā)和經(jīng)營多業(yè)態(tài)商業(yè)綜合體的領(lǐng)先城市空間運(yùn)營商——寶龍地產(chǎn)，公司在本輪行情中快速反彈漲幅遠(yuǎn)優(yōu)于整個(gè)地產(chǎn)板塊，甚至于不遜色于部分龍頭房企。此外，公司最新公布的上半年業(yè)績表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，多項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)實(shí)現(xiàn)快速提升，這一系列新信號預(yù)示著什么?

一、經(jīng)營穩(wěn)打穩(wěn)扎，逆境之下彰顯盈利質(zhì)量

8月18日晚間，寶龍地產(chǎn)公布半年度成績單。上半年，公司實(shí)現(xiàn)總營收207.3億元，同比上升20.7%;歸母凈利潤39.1億元，同比上升76.1%;宣派中期股息每股18港分，同比上升50%。在上半年疫情依舊反復(fù)，行業(yè)調(diào)控持續(xù)的大環(huán)境下，寶龍地產(chǎn)展現(xiàn)了穩(wěn)健經(jīng)營的一面，銷售的快速復(fù)蘇以及盈利能力的優(yōu)異表現(xiàn)成為此次中報(bào)的兩大亮點(diǎn)。

銷售層面來看，今年上半年，公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額約為530.39億元，較上年同期增長68.2%。公司合約銷售面積約為338.58萬平方米，較上年同期增長65.4%。上半年公司已完成了此前總裁許華芳先生宣布的全年1050億元目標(biāo)的50.48%。

對于銷售增長的原因，寶龍地產(chǎn)管理層給出了自己的解題思路：主要是由于集團(tuán)堅(jiān)持"369"開發(fā)模式，積極提升運(yùn)營效率、加快周轉(zhuǎn)，減緩了新冠疫情對項(xiàng)目開發(fā)的影響;堅(jiān)持“1+1+N”發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)布局長三角及粵港澳大灣區(qū);以及長三角及粵港澳大灣區(qū)貨量儲備充足，產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，注重品質(zhì)及客戶體驗(yàn)，產(chǎn)品符合市場需求。

從下半年可售資源來看，公司擁有1184億可售貨值，139個(gè)可售項(xiàng)目中，83.7%位于一二線城市?？紤]到下半年金九銀十的傳統(tǒng)下銷售旺季帶動以及公司優(yōu)異的土儲布局，寶龍地產(chǎn)大概率有機(jī)會超額完成今年銷售業(yè)績目標(biāo)，同時(shí)強(qiáng)勁增長的銷售額以及較低的土地成本也將給公司未來幾年的業(yè)績提供極大的保障。

而關(guān)注到盈利方面，上半年寶龍地產(chǎn)毛利率達(dá)35.2%，繼續(xù)保持在行業(yè)高位，同時(shí)公司上半年凈利率為24.49%，較去年同期20.35%上升4.14個(gè)百分點(diǎn)。寶龍地產(chǎn)在規(guī)模穩(wěn)步提升的同時(shí)繼續(xù)保持著優(yōu)秀的盈利質(zhì)量，這在現(xiàn)階段實(shí)屬難能可貴。

考慮到今年公司站上千億之后，依循發(fā)展慣性，規(guī)模增速還將進(jìn)一步表現(xiàn)，經(jīng)營質(zhì)量也將伴隨規(guī)模效應(yīng)下融資端、拿地成本端的優(yōu)化獲得提升，公司后續(xù)的業(yè)績還將持續(xù)在利潤表中得到展現(xiàn)。

二、財(cái)務(wù)持續(xù)夯實(shí)，“三道紅線”維持綠檔

關(guān)注到財(cái)務(wù)管控方面，上半年公司資產(chǎn)負(fù)債表持續(xù)夯實(shí)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力不斷得到強(qiáng)化。結(jié)合近年來市場高度關(guān)注的三道紅線情況來看，公司嚴(yán)格守住三道紅線，實(shí)現(xiàn)“零踩線”。

具體到各個(gè)指標(biāo)，截至2021年6月底，寶龍地產(chǎn)凈負(fù)債率為77.84%，剔除預(yù)收款后的總資產(chǎn)負(fù)債率為69.98%，現(xiàn)金比短債為109.29%。公司自2020年后便進(jìn)入了綠檔范圍，從今年上半年的數(shù)據(jù)也可以看出寶龍保持綠檔的決心。而隨著寶龍穩(wěn)定在綠檔，企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)也將達(dá)到健康水平，抗風(fēng)險(xiǎn)能力有足夠保障。

在行業(yè)融資收緊，部分行業(yè)內(nèi)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)加速暴露的大背景下，寶龍地產(chǎn)在融資端表現(xiàn)出極大的優(yōu)勢?；仡櫰趦?nèi)，公司的融資加權(quán)成本為6.43%，較去年同期6.44%略有下降，結(jié)合過去情況來看，公司近年來的融資成本在持續(xù)優(yōu)化中，這也為利潤端騰出了空間，進(jìn)一步提升公司經(jīng)營效益。

(數(shù)據(jù)來源：公司半年報(bào))

得益于優(yōu)異的財(cái)務(wù)管控能力，公司在信用評級上獲得了一眾評級機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。在此前3月底，標(biāo)普上調(diào)公司主體評級至BB-，債券評級至B+，展望穩(wěn)定，據(jù)悉，這也是寶龍地產(chǎn)上市以來首次邁入“BB級”行列。同時(shí)，在6月初，境內(nèi)評級機(jī)構(gòu)大公國際也將寶龍地產(chǎn)子公司寶龍實(shí)業(yè)的主體長期信用等級評定為AAA級，大公國際認(rèn)為上海寶龍實(shí)業(yè)是寶龍地產(chǎn)境內(nèi)主要房地產(chǎn)運(yùn)營平臺，其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域上具有很強(qiáng)的競爭實(shí)力和知名度，并且土地成本相對較低且土儲資源充足、分布區(qū)域良好，而具有競爭優(yōu)勢的樓面地價(jià)有利于公司產(chǎn)品定價(jià)的靈活性，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。大公對上海寶龍實(shí)業(yè)未來1-2年的信用評級展望為穩(wěn)定，足見其對公司經(jīng)營情況的認(rèn)可和對未來發(fā)展的信心。

三、“商業(yè)+住宅”雙輪驅(qū)動凸顯行業(yè)下半場競爭優(yōu)勢

近期，多個(gè)城市二輪集中供地迎來調(diào)整，從土拍實(shí)施情況及政策導(dǎo)向來看，“競品質(zhì)”或?qū)⒊蔀槲磥硗僚男聵?biāo)配。在此趨勢下，對具有領(lǐng)先品牌優(yōu)勢，強(qiáng)產(chǎn)品力以及產(chǎn)業(yè)和商業(yè)資源導(dǎo)入能力的房企將帶來實(shí)質(zhì)性利好。

當(dāng)前伴隨整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，地方政府產(chǎn)業(yè)升級心切，在土地出讓過程中，房企倘若能給地方政府帶來高社會效益的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目也將更易得到政府的青睞。這同時(shí)也意味著，房企想要拿到優(yōu)質(zhì)低成本地塊，更需要從政府青睞的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市經(jīng)濟(jì)效益和社會效益層面去考慮，通過為城市帶去優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營業(yè)態(tài)，與地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)聯(lián)動，構(gòu)建商業(yè)生態(tài)循環(huán)，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)和政府的雙贏，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和項(xiàng)目社會效益的共贏。寶龍地產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式無疑在這一方面具有顯著優(yōu)勢。

寶龍將其自身定位為一家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營商，專注于開發(fā)及經(jīng)營綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。早在2020年寶龍地產(chǎn)還曾提出要實(shí)現(xiàn)“雙百雙千”目標(biāo)，即自持購物中心超百座，核心利潤超百億、權(quán)益銷售額超千億、上市公司總市值超千億。在“商業(yè)+住宅”聯(lián)動的模式下，旗下寶龍商業(yè)打造城市綜合體，擴(kuò)大品牌影響力，為寶龍能夠低價(jià)拿地帶來了契機(jī)。

從數(shù)據(jù)來看，寶龍地產(chǎn)近三年以“商業(yè)+住宅”合作形式獲取的土地占比一直在85%上下浮動。此外，在低價(jià)成本優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，公司通過住宅銷售反哺商業(yè)板塊商業(yè)運(yùn)營的發(fā)展，同時(shí)通過商業(yè)板塊的高質(zhì)量運(yùn)營帶來高人氣和人口流入，拉動周邊地塊價(jià)值上升，提升地產(chǎn)及商業(yè)價(jià)值。

(數(shù)據(jù)來源：公司公告)

四、優(yōu)質(zhì)土儲蓄力高成長，企業(yè)價(jià)值進(jìn)入加速釋放期

多年以來，寶龍地產(chǎn)持續(xù)按照“以上海為中心，深耕長三角”的戰(zhàn)略模式來發(fā)展，公司掌握大量高質(zhì)量低成本的土地資源。隨著公司“新五年戰(zhàn)略規(guī)劃”及“雙百雙千”的企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的相繼落地，今年上半年，在“1+1+N”投資布局戰(zhàn)略指導(dǎo)下，寶龍地產(chǎn)繼續(xù)堅(jiān)定不移地錨定長三角及大灣區(qū)，布局新增地塊19幅，新增土地儲備384萬平方米，新增貨值約510億元，平均土地成本4927元/平方米，其中84.9%位于長三角及大灣區(qū)。截至2021年中期期末末，公司擁有土儲建筑面積約為3780萬平方米，其中長三角地區(qū)占比接近70%。

長三角城市群是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，也是人口為密集的地區(qū)之一，按照《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》，2030 年長三角城市群將被打造成具有全球影響力的世界級城市群。與此，同時(shí)長三角核心省份，浙江也正迎來共同富裕區(qū)試點(diǎn)，在一系列政策利好等帶動下，龐大的人流、資金流也將帶給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場支撐，寶龍長期的深耕布局也將迎來的價(jià)值的加速釋放。

此外在寶龍地產(chǎn)另一個(gè)核心布局區(qū)域粵港澳大灣區(qū)，其取得的進(jìn)展也相當(dāng)迅速，上半年寶龍地產(chǎn)在大灣區(qū)新進(jìn)中山、佛山兩座城市，并與廣州市政府簽訂了500億元戰(zhàn)略投資協(xié)議，將其作為重要的目標(biāo)市場和重點(diǎn)投資區(qū)域。隨著公司在粵港澳大灣區(qū)逐步打開局面，資源優(yōu)勢疊加結(jié)構(gòu)紅利還將助力公司經(jīng)營邁向更高的臺階。

隨著公司半年報(bào)成績單的結(jié)果公布，公司的經(jīng)營表現(xiàn)亦得到了一眾機(jī)構(gòu)的看好，國泰君安國際發(fā)布研究報(bào)告維持公司推薦評級，其指出，公司勾地造就土儲成本優(yōu)勢，為寶龍地產(chǎn)盈利能力與業(yè)績增長提供支撐。西南證券報(bào)告中則預(yù)計(jì)公司2021-2023年歸母凈利分別69.6/83.5/98.3億元，復(fù)合增速為19%?？紤]到公司業(yè)績保持高質(zhì)量增長、商業(yè)運(yùn)營提質(zhì)增速，是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，維持“買入”評級。公司能獲得多家研究機(jī)構(gòu)發(fā)表報(bào)告看好，再一次反映其投資價(jià)值受到認(rèn)可。

值得一提的是，此前7月30日寶龍地產(chǎn)曾公布回購協(xié)議，將于公開市場回購不多于4.14億股股份，而在業(yè)績公布次日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告耗資640.79萬港元回購100萬股?？梢姡疽惨呀?jīng)在積極用實(shí)際行動向市場釋放對其業(yè)務(wù)長遠(yuǎn)前景看好的信心。

從估值層面而言，截至2021年8月20日收盤，公司動態(tài)市盈率僅為3.66倍，市凈率為0.57倍，顯著低于歷史及行業(yè)同梯隊(duì)房企。同時(shí)從股息率方面來看，公司當(dāng)前動態(tài)股息率達(dá)到6.96%，估值洼地下的高股息表現(xiàn)，這也意味著較高的投資安全邊際。

綜合來看，寶龍地產(chǎn)擁有出色的業(yè)績表現(xiàn)，盈利能力強(qiáng)勁的同時(shí)財(cái)務(wù)不斷得到夯實(shí)，在政策壓力、行業(yè)轉(zhuǎn)型的彎道上，公司依然可以保持穩(wěn)定的增長，在行業(yè)中實(shí)屬不易。隨著整個(gè)行業(yè)向穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)向，長期堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展理念的寶龍地產(chǎn)，作為一個(gè)行業(yè)領(lǐng)先的城市空間運(yùn)營商，憑借其不斷夯實(shí)深耕長三角、拓展大灣區(qū)投資戰(zhàn)略以及“商業(yè)+住宅”雙輪驅(qū)動的經(jīng)營模式，未來在長期發(fā)展中還將有望持續(xù)帶給市場驚喜。