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8月22日，正榮地產(chǎn)(06158.HK)發(fā)布中期業(yè)績，數(shù)據(jù)顯示今年上半年，正榮地產(chǎn)實現(xiàn)了營業(yè)收入160億元，同比增長10%;凈利潤15億元，同比增長18%;歸母凈利潤12.0億元，同比增長31.7%，凈利潤和核心凈利潤分別達到了9.4%和9.6%?？梢钥吹焦驹谶^去半年經(jīng)營情況繼續(xù)表現(xiàn)穩(wěn)健，盈利能力也在穩(wěn)步提升。

近年來，中央對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控長效機制持續(xù)落實，連續(xù)出臺了房企融資“三道紅線”、銀行房貸“兩道紅線”、集中土地供應等多項政策，使得行業(yè)環(huán)境承壓，房企資金壓力增加，競爭加劇，房地產(chǎn)板塊也持續(xù)低迷。而在這種環(huán)境下，正榮地產(chǎn)依舊保持著平穩(wěn)增長，并且上半年交出了令人滿意的成績單，足以體現(xiàn)公司具備扎實的功底和十足的韌性，也為2019-2021年的新三年戰(zhàn)略收官年完美收官打下了基礎(chǔ)。

一、銷售業(yè)績穩(wěn)健增長，財務指標持續(xù)改善

正榮地產(chǎn)公布的經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年的合約銷售金額達到了823億元，同比增長47%，保持著持續(xù)增長的趨勢。合約銷售建筑面積約497.7萬平方米，合約平均售價為每平方米1.65萬元。而2021年正榮地產(chǎn)的合約銷售目標是不低于1500億元，結(jié)合目前的數(shù)據(jù)來看，目標正在有序推進，且在半年的時間完成了年度目標約55%，由此而言年度目標的達成基本已是十拿九穩(wěn)。

去年中央出臺的房企融資“三道紅線”對房企的債務指標有了更高的要求，而憑借對行業(yè)趨勢的洞悉，在公司前瞻性的部署之下，正榮地產(chǎn)將2019-2021年定位為“高質(zhì)量發(fā)展”的新三年，公司在財務結(jié)構(gòu)方面也有了持續(xù)的改善，呈現(xiàn)出“三降一升”的趨勢(即凈負債率下降，融資成本下降，短債占比下降，現(xiàn)金對短債比上升)。中報數(shù)據(jù)顯示，正榮地產(chǎn)的凈負債率持續(xù)降低至57.2%;剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率達到了72.4%;現(xiàn)金短債比為2.2倍。可以看到公司正在積極響應政策，持續(xù)優(yōu)化財務結(jié)構(gòu)，有望在今年底步入“綠檔”房企。

同時觀察到，正榮地產(chǎn)的融資端也是非常多元化的，例如發(fā)行綠色優(yōu)先票據(jù)、公司債、綠色人民幣點心債等，并且融資成本也在兩年降低。在目前行業(yè)在信用風險不斷暴露的背景下，呈現(xiàn)出融資難度上升、競爭力度加劇的情況，相對來說頭部企業(yè)更能獲得資本市場的青睞從而使得融資成本下降。而公司的融資成本依舊展現(xiàn)出向下的趨勢，充分說明了正榮地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展、良好的管控能力獲得了資本市場的高度認可。

二、“1+6+X”布局持續(xù)深化，加速成長動力

22城供地“兩集中”政策使得土地的獲取難度加大，因此如何利用現(xiàn)有資金安排好投資布局就成了房企需要思考的事情。根據(jù)中期業(yè)績的數(shù)據(jù)顯示，截止至6月底，正榮地產(chǎn)的新增土地總建筑面積達到356萬平方米，新增項目24個，權(quán)益地價146.8億元。值得注意的是，公司在上半年以低溢價獲得了多幅地塊。在“兩集中”政策的影響下，絕大多數(shù)地塊是呈現(xiàn)出高溢價的狀態(tài)，在這種情況下能以低溢價獲取多幅土地是非常難得的，并且也體現(xiàn)出公司有著很嚴謹?shù)墨@取土地的規(guī)劃和策略。

公司所采取的“1+6+X”全國布局規(guī)劃(即一個總部、六個區(qū)域、多個項目)正在穩(wěn)步進行并且持續(xù)深化，六大區(qū)域均有土儲獲取，尤其以長三角、珠三角、海西經(jīng)濟區(qū)這些沿海區(qū)域最為明顯。上半年公司更是在珠三角區(qū)域有了突破，首次進入了廣州并且以低溢價獲取了4幅土地，又進一步提高了公司未來的成長空間。

截至2021年6月底，公司總土儲達到了2930萬平方米，總貨值5100億元，在建項目230個。在充沛的土儲資源加持下，公司未來的發(fā)展有了保障。并且布局于一、二線城市的占比高達82%，發(fā)展動力十足，極具成長空間。

三、營銷體系升級開拓業(yè)績成長新通路

在今年多項政策的影響下，不僅融資壓力大，而且“兩集中”政策使得優(yōu)質(zhì)地塊搶手，溢價率增高，房企的資金壓力也在不斷增大。在年初的時候，正榮宣布成立了正榮營銷公司，并在上半年相繼落地于西北、中西、海西和長三角大區(qū)。

筆者觀察到，不僅是正榮進行了營銷職能公司化，也有其他房企在推動營銷業(yè)務的發(fā)展。這其中包含了多方面的原因，1、能夠更加完善營銷體系，令營銷考核點更加明確。2、能夠拓展市場，尋求新業(yè)務，并且營銷資源也能有效融合。3、能夠有效降低營銷成本，為利潤增長開辟新道路。在多種優(yōu)勢相互結(jié)合之下，公司的成長空間也被擴大。

此外，有別于正榮地產(chǎn)與正榮服務的兄弟模式，正榮營銷公司則是正榮地產(chǎn)的子公司，這就意味著正榮營銷的成功與否將直接影響正榮地產(chǎn)，如果未來營銷公司培育成功，那么將有望提升正榮地產(chǎn)估值。

結(jié)語

在上半年的政策壓力下，房地產(chǎn)板塊的熱度持續(xù)走低，但是根據(jù)眼下的調(diào)控舉措和政策發(fā)展的趨勢來看，拐點已經(jīng)漸漸浮現(xiàn)。首先是針對“兩集中”政策帶來的高溢價現(xiàn)象，自然資源部做出了積極的回應，對土拍政策進行了調(diào)整。從不同的城市來看，北京實行的側(cè)重于“重調(diào)控，強保障，穩(wěn)品質(zhì)”的土拍模式是最為合理且公平的，有望第二次“集中供應”進行推廣。這也為房企降低了資金壓力，提升了利潤空間。其次，隨著“三道紅線”的調(diào)控逐漸深入，信用風險暴露也逐漸進入了尾聲，這也意味著這項政策帶來的壓力也將逐漸減小，那么房地產(chǎn)板塊的估值也有望持續(xù)修復。

今年，正榮地產(chǎn)持續(xù)打造優(yōu)勢項目，深耕核心城市，從各個方面都展現(xiàn)了優(yōu)異的實力，穩(wěn)定且有序的發(fā)展。其中，在債務方面的持續(xù)優(yōu)化獲得了國際評級機構(gòu)的認可，國際三大評級機構(gòu)之一惠譽將正榮地產(chǎn)的評級展望從“B+/穩(wěn)定”調(diào)升至“B+/正面”，表明對公司的債務優(yōu)化，抗風險能力，未來發(fā)展能力等方面給予了肯定。不僅如此，中誠信綠金ESG評級委員會近日對54家企業(yè)的年度表現(xiàn)進行了評級，正榮地產(chǎn)在此次評級中榮獲最高評級BBB，而獲得BBB評級的上市公司只有3家，占比5.6%，可見ESG對于正榮地產(chǎn)的高度認可，也表明了公司的綜合實力在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位。