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摘要

打擊行業(yè)亂象，規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：當(dāng)前物管行業(yè)仍存在費(fèi)用收益不透明、服務(wù)內(nèi)容不規(guī)范，物管公司到期不退場(chǎng)等諸多行業(yè)亂象，已嚴(yán)重折損業(yè)主滿(mǎn)意度。據(jù)克而瑞調(diào)查顯示，疫情后約32%的小區(qū)正在考慮更換物業(yè)公司。年初以來(lái)十部委及地方政府重拳出擊，清除監(jiān)管“灰色地帶”，7月住建部等八部門(mén)，再次針對(duì)行業(yè)亂象明確需要整改的細(xì)節(jié)問(wèn)題。從行業(yè)影響上看，政策提及的“與業(yè)主合理分配公區(qū)收益”及“社保規(guī)范化”對(duì)上市品牌物管影響有限，其公共收益已被嚴(yán)格審計(jì)，基本不存在侵占業(yè)主收益問(wèn)題，即使按照極端情況假設(shè)，測(cè)算社保規(guī)范化于品牌物管全年整體收益影響僅1-2%;而中小物管規(guī)范化運(yùn)作能力及智慧化投入均不足，或在行業(yè)規(guī)范化進(jìn)程中加速出清，為上市品牌物管帶來(lái)收并購(gòu)機(jī)遇。同時(shí)存量盤(pán)物業(yè)換手率或更高，有助于品牌物管加速第三方拓展?jié)B透。

物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)化定價(jià)，搭建物企招投標(biāo)信用體系：年初十部委提出物業(yè)費(fèi)價(jià)格應(yīng)由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成、建立物管費(fèi)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制、提倡酬金制計(jì)費(fèi)方式等措施，旨在解決長(zhǎng)期以來(lái)存量盤(pán)難以提價(jià)的行業(yè)痛點(diǎn)問(wèn)題，品牌物管有望憑借提供質(zhì)價(jià)相符的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，獲得相應(yīng)的物管費(fèi)溢價(jià)。同時(shí)政策鼓勵(lì)組建小區(qū)業(yè)委會(huì)，建立并完善物企招投標(biāo)信用制度，為優(yōu)質(zhì)物企參與招投標(biāo)等市拓營(yíng)造更加規(guī)范化的市場(chǎng)環(huán)境。公建物業(yè)市場(chǎng)化亦是近年政策支持的重要方向，如老舊小區(qū)配套物業(yè)服務(wù)、“三供一業(yè)”移交社會(huì)化管理等，物企各展其能，把握城市服務(wù)藍(lán)海。

探索“物業(yè)+”模式，發(fā)展智慧型服務(wù)：中央及地方多次出臺(tái)政策推動(dòng)物企擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)邊際，鼓勵(lì)有條件的物企向養(yǎng)老、托幼、家政、房屋經(jīng)紀(jì)等領(lǐng)域延伸。政策傾向幫扶物企做大生活服務(wù)業(yè)，強(qiáng)化物業(yè)在社區(qū)單位中的重要性，為物企增值服務(wù)打開(kāi)新方向。同時(shí)隨著服務(wù)層次遞進(jìn)深入，政府多次引導(dǎo)物企構(gòu)建并通過(guò)智慧物業(yè)平臺(tái)提供服務(wù)，除可減少人工依賴(lài)，實(shí)現(xiàn)降本增效外，還可與增值服務(wù)緊密結(jié)合，構(gòu)建“線(xiàn)上平臺(tái)+線(xiàn)下空間”相融合的服務(wù)新生態(tài)。從13家主流物管公司的收入構(gòu)成上看，社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收占比均值已從2017年的8.2%提升至2020年的15%，但服務(wù)類(lèi)型仍以社區(qū)生活服務(wù)、業(yè)主資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)、社區(qū)空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)為主，政策多次提及的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)尚處于起步探索階段。

投資建議：我們認(rèn)為從年初的十部委發(fā)文到7月住建部等八部門(mén)聯(lián)手整治行業(yè)亂象，中央及地方頻頻出臺(tái)物管政策旨在規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提升行業(yè)市場(chǎng)化程度，解決存盤(pán)盈利及物企信用體制等諸多痛點(diǎn)，致力于行業(yè)中長(zhǎng)期的健康可持續(xù)發(fā)展;同時(shí)出臺(tái)諸多鼓勵(lì)性政策，增厚物企服務(wù)內(nèi)容，推動(dòng)科技應(yīng)用，打開(kāi)行業(yè)拓展空間，或?qū)⑦M(jìn)一步加速行業(yè)優(yōu)勝劣汰，鞏固品牌物管的優(yōu)勢(shì)地位。投資建議方面，我們持續(xù)看好行業(yè)空間廣闊、短期中報(bào)業(yè)績(jī)有望高增的物管板塊及商管板塊，建議逢低積極布局具備規(guī)模及資金優(yōu)勢(shì)、在增值服務(wù)各細(xì)分領(lǐng)域率先發(fā)力的物管龍頭。

以下為正文：

當(dāng)前物業(yè)公司已不再是依賴(lài)地產(chǎn)母公司的附屬板塊，處于快速發(fā)展的野蠻生長(zhǎng)期，正大力發(fā)展市場(chǎng)化外拓，拓展服務(wù)邊界。隨著資本聚焦在物業(yè)，物業(yè)服務(wù)的價(jià)值逐漸被公眾及社會(huì)認(rèn)可，2020年以來(lái)物業(yè)重要性被疫情再次放大，物管行業(yè)迎來(lái)多個(gè)重量級(jí)政策，為物企創(chuàng)造更好的政策發(fā)展環(huán)境，其中融入基層治理、生活服務(wù)、智能化建設(shè)等相關(guān)內(nèi)容，對(duì)物管業(yè)務(wù)開(kāi)展提出新要求并指明發(fā)展方向。

近期資本市場(chǎng)方面，物管板塊或受其他行業(yè)監(jiān)管政策錯(cuò)殺影響，出現(xiàn)股價(jià)擾動(dòng)，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)擔(dān)憂(yōu)。但我們認(rèn)為八部委提及的社保規(guī)范、公共收益整治等方面，意在規(guī)范行業(yè)發(fā)展，政策鼓勵(lì)風(fēng)向并未轉(zhuǎn)變，對(duì)于品牌物管公司收益沖擊有限。同時(shí)近期物管公司已相繼發(fā)布中報(bào)盈喜預(yù)告，行業(yè)及龍頭物管基本面仍延續(xù)向好。

本篇報(bào)告梳理了2020年以來(lái)物管行業(yè)的主要政策，從規(guī)范行業(yè)發(fā)展、引導(dǎo)行業(yè)市場(chǎng)化、鼓勵(lì)支持服務(wù)拓展等角度，觀(guān)察并理清政策風(fēng)向。

01

規(guī)范：健全行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，提升業(yè)主滿(mǎn)意度

1.1中央及地方聯(lián)手打擊行業(yè)亂象，提升物業(yè)服務(wù)規(guī)范度

行業(yè)仍存亂象，亟需規(guī)范性政策清除監(jiān)管“死角”：當(dāng)前物管行業(yè)仍存在費(fèi)用收益不透明、業(yè)委會(huì)難成立、服務(wù)內(nèi)容不規(guī)范，物管公司到期不退場(chǎng)等諸多行業(yè)亂象，存在監(jiān)管的“灰色地帶”。根據(jù)《2020克而瑞物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意愿調(diào)查》顯示，疫情后約32%的小區(qū)正在考慮更換物業(yè)公司，側(cè)面反映物管行業(yè)亂象已在一定程度上折損業(yè)主滿(mǎn)意度。隨著業(yè)主法治教育加強(qiáng)，業(yè)主在社區(qū)的權(quán)力邊界越發(fā)明確，維護(hù)和行使權(quán)力的主動(dòng)性逐步提升，因物業(yè)不規(guī)范而導(dǎo)致的矛盾糾紛事件層出不窮。

中央重拳發(fā)文整治，地方已有效跟進(jìn)落實(shí)：2021年1月十部委發(fā)文要求，城市住建部門(mén)需公布物業(yè)服務(wù)清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)測(cè)并定期公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考。年初以來(lái)，四川、陜西、安徽、河北等地相繼出臺(tái)相關(guān)政策，涉及健全物業(yè)行業(yè)機(jī)制與標(biāo)準(zhǔn)，公共收益、經(jīng)費(fèi)開(kāi)支、維修資金使用等規(guī)范透明化，完善物企退出機(jī)制等內(nèi)容，為此前十部委發(fā)文的有效落實(shí)跟進(jìn)。7月住建部等八部門(mén)再次對(duì)物業(yè)服務(wù)中的亂象進(jìn)行總結(jié)，明確需要整改的各項(xiàng)細(xì)節(jié)問(wèn)題。

1.2行業(yè)加速優(yōu)勝劣汰，品牌物管相對(duì)優(yōu)勢(shì)凸顯

公共收益及社保規(guī)范對(duì)上市物管沖擊有限，中小物管或加速出清：上市品牌物管的公共收益，需經(jīng)嚴(yán)格的會(huì)計(jì)審計(jì)，較為規(guī)范，基本不存在侵占小區(qū)公共區(qū)域收益問(wèn)題。社保方面，物管行業(yè)雖為人力密集型行業(yè)，但外包人員以保潔人員為主，大多為社保免繳的大齡員工，且上市品牌物管在簽訂外包協(xié)議時(shí)，已包含繳納社保等規(guī)定，外包機(jī)構(gòu)亦在逐年完善社保繳納制度;即使按照極端情況假設(shè)，測(cè)算社保規(guī)范化對(duì)品牌物管全年整體收益影響僅1-2%，沖擊可控。同時(shí)近年品牌物管加大科技投入，以科技賦能提升人員效率，精簡(jiǎn)冗余人員，緩解人工成本剛性上漲壓力，改善整體毛利率。但中小物管規(guī)范化運(yùn)作能力及智慧化投入有限，或?qū)⒃谛袠I(yè)規(guī)范化進(jìn)程中加速出清，為上市品牌物管帶來(lái)收并購(gòu)機(jī)遇。同時(shí)2021年4月北京市委書(shū)記蔡奇調(diào)研檢查物管工作時(shí)強(qiáng)調(diào)，將完善存量物管公司退出機(jī)制。業(yè)主更換物業(yè)公司難度將進(jìn)一步降低，存量盤(pán)物業(yè)更換頻率或相較之前更高，有助于品牌物管加速第三方外拓滲透。

02

市場(chǎng)化：倡導(dǎo)物業(yè)費(fèi)動(dòng)態(tài)調(diào)整，完善物企信用體系

2.1 打通單盤(pán)盈利曲線(xiàn)，搭建招投標(biāo)信用評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

提倡物管費(fèi)市場(chǎng)化定價(jià)，有望解決存盤(pán)盈利痛點(diǎn)：住宅物業(yè)費(fèi)常年穩(wěn)定在2-3元/平米/月(2017-2020年百?gòu)?qiáng)物企住宅物業(yè)費(fèi)甚至出現(xiàn)小幅下滑)，提價(jià)難度較大，但人工成本剛性上升，存量物業(yè)存在單盤(pán)盈利能力邊際下降風(fēng)險(xiǎn)。2021年1月十部委提出物業(yè)費(fèi)價(jià)格應(yīng)由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成、建立物管費(fèi)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制、提倡酬金制計(jì)費(fèi)方式等措施，后續(xù)多地政府相繼出臺(tái)相關(guān)政策落實(shí)，有助于解決長(zhǎng)期以來(lái)存量盤(pán)難以提價(jià)的行業(yè)痛點(diǎn)問(wèn)題。同時(shí)品牌物管也可憑借提供質(zhì)價(jià)相符的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，獲得相應(yīng)的物管費(fèi)溢價(jià)。

組建小區(qū)業(yè)委會(huì)，建立并完善物企招投標(biāo)信用制度：業(yè)委會(huì)為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主形成的重要民間組織，肩負(fù)聘請(qǐng)物管公司并監(jiān)督其履約、物業(yè)糾紛調(diào)解等重要職能。針對(duì)當(dāng)前成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)仍有限的現(xiàn)狀(如旭輝永升服務(wù)截至公司上市前，僅有34.7%的在管住宅小區(qū)設(shè)立業(yè)委會(huì))，政府在“十四五”規(guī)劃中提及，將督促業(yè)委會(huì)履行職責(zé)，改進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理;北京首次明確物管會(huì)“五步走”的組建流程,以列舉方式明確物管會(huì)的具體職責(zé)。同時(shí)十部委發(fā)文，將完善物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度并建立物企信用管理制度，強(qiáng)化信用信息在前期物業(yè)管理招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)、政府采購(gòu)等方面的應(yīng)用。多地亦明確表示將建立物企信用監(jiān)督體系，為物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)搭建信用評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。優(yōu)質(zhì)物管公司有望順應(yīng)政策倡導(dǎo)，在更加規(guī)范化的市場(chǎng)環(huán)境中，把握招投標(biāo)等市場(chǎng)化外拓機(jī)遇。

2.2 城市服務(wù)邁向縱深，物企打造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

擁抱城市服務(wù)藍(lán)海，物管融入社會(huì)基層治理：目前城市服務(wù)的主要內(nèi)容包括市政園林、城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)、市政設(shè)施管護(hù)、環(huán)境治理、老舊小區(qū)改造、后勤服務(wù)等;公建物業(yè)市場(chǎng)化亦是近年政策支持的重要方向，如老舊小區(qū)配套物業(yè)服務(wù)、“三供一業(yè)”移交社會(huì)化管理、高校后勤市場(chǎng)化等，公共管理服務(wù)將通過(guò)政府采買(mǎi)方式逐步走向社會(huì)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化，為物管公司釋放廣闊的公建物業(yè)藍(lán)海。主流物管公司深入城市服務(wù)各有多長(zhǎng)，典型如碧桂園與央企合作，承接“三供一業(yè)”項(xiàng)目，2020年?duì)I收貢獻(xiàn)占比已達(dá)17.3%，并收購(gòu)環(huán)衛(wèi)公司切入城市服務(wù)藍(lán)海;保利物業(yè)作為央企龍頭，響應(yīng)國(guó)家“鄉(xiāng)村振興”戰(zhàn)略，成立“鎮(zhèn)興中國(guó)”服務(wù)模式，已在城鎮(zhèn)景區(qū)管理、社會(huì)基層治理等方面積累豐富經(jīng)驗(yàn)。

03

鼓勵(lì)：發(fā)展“物業(yè)+”模式，打造智慧型服務(wù)

3.1 探索“物業(yè)+”模式，鼓勵(lì)開(kāi)展增值服務(wù)

鼓勵(lì)開(kāi)展多元增值服務(wù)，社區(qū)養(yǎng)老被多次提及：2020年年底以來(lái)，中央及地方多次出臺(tái)政策推動(dòng)物企擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)邊際，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”、“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”等模式，鼓勵(lì)有條件的物企向養(yǎng)老、托幼、家政、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)、前置倉(cāng)等領(lǐng)域延伸，促進(jìn)線(xiàn)上線(xiàn)下服務(wù)融合發(fā)展。其中社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)被單獨(dú)提及多次，涉及補(bǔ)齊居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施短板、促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展等方面，在人口老齡化及養(yǎng)老壓力加大背景下，社區(qū)居家養(yǎng)老為傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老及機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的有力補(bǔ)充，后續(xù)或出臺(tái)相關(guān)措施完善監(jiān)督管理并實(shí)施激勵(lì)扶持。從政策傾向看，物業(yè)在社區(qū)單位中的重要性愈加凸顯，政策傾向幫扶物企做大生活服務(wù)業(yè)，為增值服務(wù)打開(kāi)新方向，促使物企重新審視住宅物業(yè)的商業(yè)模式及發(fā)展?jié)摿Α?/p>

物企圍繞社區(qū)資源及業(yè)主資產(chǎn)，多維度推進(jìn)增值服務(wù)產(chǎn)品：從主流物管公司的收入構(gòu)成上看，社區(qū)增值服務(wù)已成為物管公司營(yíng)收的重要組成部分，占比呈逐年上升趨勢(shì)，其中世茂服務(wù)2020年社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收占比已達(dá)32%，13家主流物管公司社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收占比均值已從2017年的8.2%提升至2020年的15%。物企積極圍繞社區(qū)資源和業(yè)主資產(chǎn)，從需求、產(chǎn)品、渠道等多維度開(kāi)展增值服務(wù)業(yè)務(wù)，并將收并購(gòu)觸角延伸至增值服務(wù)領(lǐng)域。目前物管公司增值服務(wù)已涉及社區(qū)零售、美居、傳媒、家政、房屋經(jīng)紀(jì)、文化教育等多方面，從服務(wù)類(lèi)型上看，仍以社區(qū)生活服務(wù)、業(yè)主資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)、社區(qū)空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)為主，2020年百?gòu)?qiáng)物企3種增值服務(wù)營(yíng)收占比分別為23.5%、29.3%、28.8%。

社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)方面，多數(shù)物管公司尚處于起步探索階段，從收入貢獻(xiàn)占比看，2020年百?gòu)?qiáng)物企養(yǎng)老服務(wù)僅占社區(qū)增值服務(wù)總營(yíng)收的1.5%。但以碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)為代表的龍頭物管公司，已率先開(kāi)啟養(yǎng)老服務(wù)探索，樹(shù)立社區(qū)養(yǎng)老品牌，從養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條的多環(huán)節(jié)切入開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)。

3.2 大力發(fā)展智慧服務(wù)，促進(jìn)線(xiàn)上線(xiàn)下融合

加強(qiáng)智慧物業(yè)管理建設(shè)，促進(jìn)線(xiàn)上線(xiàn)下服務(wù)融合：隨著物企在住宅、城市服務(wù)、增值服務(wù)等領(lǐng)域的持續(xù)深入，物管行業(yè)作為典型的人力密集型行業(yè)，數(shù)字化、智能化轉(zhuǎn)型已是大勢(shì)所趨，政策亦多次引導(dǎo)物企構(gòu)建并通過(guò)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)提供服務(wù)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)線(xiàn)上線(xiàn)下融合。打造科技化、數(shù)字化的智慧物業(yè)平臺(tái)，一是可減少人工依賴(lài)，提升管控效率，進(jìn)一步強(qiáng)化精細(xì)管理，實(shí)現(xiàn)降本增效;二是智能化建設(shè)與增值服務(wù)結(jié)合緊密，物企可基于互聯(lián)網(wǎng)與大數(shù)據(jù)物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)，構(gòu)建“線(xiàn)上平臺(tái)+線(xiàn)下空間”相融合的服務(wù)新生態(tài)。由于智慧平臺(tái)搭建需在技術(shù)和資金方面持續(xù)投入，因此物企也將智能化投入列為IPO募集資金的重要使用用途之一。

04

投資建議

我們認(rèn)為從年初的十部委發(fā)文到7月住建部等八部門(mén)聯(lián)手整治行業(yè)亂象，中央及地方頻頻出臺(tái)物管政策旨在規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提升行業(yè)市場(chǎng)化程度，解決存盤(pán)盈利及物企信用體制等諸多痛點(diǎn)，致力于行業(yè)中長(zhǎng)期的可持續(xù)發(fā)展;同時(shí)出臺(tái)諸多鼓勵(lì)性政策，增厚物企服務(wù)內(nèi)容，推動(dòng)科技應(yīng)用，打開(kāi)行業(yè)拓展空間，或?qū)⑦M(jìn)一步加速行業(yè)優(yōu)勝劣汰，鞏固品牌物管的優(yōu)勢(shì)地位。投資建議方面，我們持續(xù)看好行業(yè)空間廣闊、短期中報(bào)業(yè)績(jī)有望高增的物管板塊及商管板塊，建議逢低積極布局具備規(guī)模及資金優(yōu)勢(shì)、在增值服務(wù)各細(xì)分領(lǐng)域率先發(fā)力的物管龍頭。

風(fēng)險(xiǎn)提示

1)若后續(xù)收購(gòu)標(biāo)的估值持續(xù)走高且整合難度加大，第三方外拓難度提升，存在市場(chǎng)化發(fā)展不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn);

2)由于人工成本剛性上升，物業(yè)費(fèi)動(dòng)態(tài)提價(jià)機(jī)制形成緩慢，若科技賦能降本增效不及預(yù)期，基礎(chǔ)物管服務(wù)面臨盈利能力下行風(fēng)險(xiǎn);

3)社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展仍處量變積累過(guò)程中，細(xì)分領(lǐng)域盈利模式跑通尚需時(shí)日，存在推進(jìn)進(jìn)程不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。(作者：楊侃)