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2021年7月30日，中共中央政治局召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。

會議指出，當(dāng)前全球疫情仍在持續(xù)演變，外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻，國內(nèi)經(jīng)濟恢復(fù)仍然不穩(wěn)固、不均衡。做好下半年經(jīng)濟工作，要堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，完整、準(zhǔn)確、全面貫徹新發(fā)展理念，深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快構(gòu)建新發(fā)展格局，推動高質(zhì)量發(fā)展。要做好宏觀政策跨周期調(diào)節(jié)，保持宏觀政策連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，統(tǒng)籌做好今明兩年宏觀政策銜接，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。

房地產(chǎn)方面，會議要求，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加快發(fā)展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策。

由此看來，目前房地產(chǎn)的總基調(diào)不變，依然堅持“房住不炒”、落實“三穩(wěn)”、促進平穩(wěn)健康發(fā)展，同時，從對租賃住房的政策支持來看，未來租賃市場可能會加速發(fā)展。

截止至2021年7月31日，已發(fā)出多條房地產(chǎn)調(diào)控政策，綜合來看，房地產(chǎn)市場短期內(nèi)不會放松，甚至還將持續(xù)收緊，可能會出現(xiàn)包括金融層面等全方位收緊的現(xiàn)象。

“房住不炒”、“三穩(wěn)”總基調(diào)不變

大力發(fā)展租賃住房

中共中央政治局7月30日召開會議，從房地產(chǎn)方面來看，會議要求，堅持“房住不炒” 定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期“三穩(wěn)”總基調(diào)不變，同時還強調(diào)了對租賃住房發(fā)展的支持。

由此看來，今年以來，政策的導(dǎo)向依舊是房住不炒，下半年總基調(diào)不變，堅持定位、落實三穩(wěn)、促進發(fā)展。

租賃市場方面，兩會之后，租賃行業(yè)“好消息”不斷。先是“兩集中”新政要求重點城市在年度計劃中要單列租賃住房用地，占比一般不低于住宅用地10%，切實加大土地供應(yīng)，通過增加供應(yīng)為租賃市場發(fā)展提供動能。

隨后，6月18日國務(wù)院常務(wù)會議提出：自10月1日起，租賃企業(yè)向個人出租住房減按1.5%繳納增值稅，企事業(yè)單位向個人、規(guī)模化租賃企業(yè)出租住房，減按4%征收房產(chǎn)稅，為住房租賃企業(yè)“降稅減負(fù)”。

7月2日《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》、《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》兩大政策同出，轟動整個租賃行業(yè)，上層將從基礎(chǔ)制度、土地、審批、資金、金融、以及稅收政策等幾大方面支持保障性租賃住房的發(fā)展，同時，以保障性租賃住房作為公募REITs新的切入點。租賃住房REITs開閘，租賃住房行業(yè)發(fā)展將迎來新氣象與新機會。

再加上7月30日中共中央政治局會議要求加快發(fā)展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策。目前已有多個國家層面的重磅文件中都頻頻提及要大力發(fā)展租賃住房。

可以說在政府進一步強化對租賃行業(yè)重視度的紅利下，租賃迎來了發(fā)展的最好時代，未來租賃市場也將加速發(fā)展。

住建部約談5個城市

熱點三四線城市也將納入監(jiān)管體系

在中共中央政治局會議召開的前一日，7月29日，住建部約談了銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市。

要求堅決貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，切實履行城市主體責(zé)任，針對上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)了解，由于銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市今年上半年新建商品住宅銷售價格和住宅用地價格增長過快，市場預(yù)期不穩(wěn)，引起社會廣泛關(guān)注。會議宣布，將銀川、徐州、金華、泉州、惠州市納入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市名單。

按CRIC分類，銀川屬于二線城市，徐州、金華、泉州和惠州屬于三四線城市，2021年4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹還約談過廣州、合肥、寧波、東莞、南通5城，其中其中廣州為一線城市，合肥、寧波為熱點二線城市，東莞、南通為熱點三線城市。

在當(dāng)時，我們曾表示未來政策加碼的可能性頗高，熱點三四線或?qū)⒓尤胝{(diào)控行列，此次對銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市的重點監(jiān)控，也證實了未來熱點三四線城市也將納入監(jiān)管體系，未來調(diào)控也將趨于精細(xì)化和常態(tài)化。

房地產(chǎn)市場短期內(nèi)不會放松

甚至可能全方位調(diào)控收緊

2021年至今，中央就房地產(chǎn)市場密集發(fā)聲，嚴(yán)格落實“房住不炒”的政策主基調(diào)。

1月6日，住建部部長王蒙徽強調(diào)，要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，時刻繃緊房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦，全面落實房地產(chǎn)長效機制，強化城市主體責(zé)任，因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

3月5日，全國兩會召開，李克強總理作政府工作報告，提出要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

4月30日，中央政治局會議召開，會議強調(diào)堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，并首提防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價。

6月10日，銀保監(jiān)會主席郭樹清在發(fā)表“房地產(chǎn)是最大灰犀牛”言論后再次預(yù)警樓市，稱押注房價永遠(yuǎn)不會下跌的人最終會付出沉重代價。

7月23日，住建部聯(lián)合8部門發(fā)布持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知，通知明確，“因城施策”突出整治重點，包括房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)四大方面。管控面趨于全面系統(tǒng)。

從這一系列的調(diào)控政策來看，我們認(rèn)為房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅持“房住不炒、因城施策”，夯實城市政府主體責(zé)任，強化省級政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市堅決予以問責(zé)。

可以期許的是，熱點城市仍將堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不松勁，并結(jié)合實際市場變化情況，及時采取針對性的調(diào)控政策措施，未來也不排除進一步升級調(diào)控，甚至可能全方位調(diào)控收緊的可能性。

2021年至今，中央和地方調(diào)控政策整體偏緊，熱點城市更是頻繁出臺房地產(chǎn)市場規(guī)范政策，加之住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表態(tài)，對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責(zé)。預(yù)計下半年房地產(chǎn)市場政策端依然從嚴(yán)，而在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)影響下，房價漲幅見頂，預(yù)期未來幾個月漲幅繼續(xù)收窄，并維持在合理區(qū)內(nèi)。

與此同時，我們認(rèn)為房地產(chǎn)信貸政策或?qū)⒊掷m(xù)收緊，推動金融、房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟均衡發(fā)展。可以期許的是，房企融資的“三道紅線”將持續(xù)發(fā)力，嚴(yán)控房企有息負(fù)債規(guī)模，倒逼房企降杠桿。全面約束房企拿地投資行為，將房企土儲貨值與銷售業(yè)績強制性匹配，促使房地產(chǎn)行業(yè)真正回歸制造業(yè)。

隨著調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)長效機制建設(shè)也將日臻完善，市場問題將得到明顯改善，未來房地產(chǎn)行業(yè)可能會出現(xiàn)新的格局。