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7月26日，這個星期一是黑色的。

地產(chǎn)股集體大跌，蘇寧環(huán)球跌停，中南建設、新城控股和萬科A跌超7%，金地股份、世聯(lián)行、保利地產(chǎn)等跌超6%，嘉凱城、金地集團、陽光城等跟跌。

自7月以來，房地產(chǎn)政策持續(xù)收緊，“房住不炒”的預期再次得到加強。多數(shù)地產(chǎn)股也在不斷創(chuàng)階段新低中，估值處于歷史低位，地產(chǎn)行業(yè)該何去何從?

01

地產(chǎn)股持續(xù)下跌

從A股地產(chǎn)板塊來看，Wind行情顯示，房地產(chǎn)板塊整體趨勢向下，今年以來下跌12.83%。除了2月份出現(xiàn)短暫不錯的反彈，其余時間都是在逐步走低，尤其是7月份開始不斷創(chuàng)出階段新低。板塊整體跌幅較大，大幅弱于上證指數(shù)和深成指。

地產(chǎn)股也是多數(shù)下跌，Wind數(shù)據(jù)顯示，板塊中128家A股上市公司，今年以來上漲有43家，而下跌達85家，占比超過65%。其中華夏幸福和美好置業(yè)最弱，整體下跌超過50%。當然也有少數(shù)個股因自身利好或被資金炒作的大幅上漲超過100%，如*ST新光、西藏城投、*ST松江、奧園美谷和蘇寧環(huán)球共5家。

總體來說，地產(chǎn)股跌多漲少，而且跌幅較大的不少，尤其是招保萬金四大行業(yè)中龍頭股全部下跌超15%，這也說明地產(chǎn)股上半年不受市場資金待見。

從估值角度看，地產(chǎn)股業(yè)績并不差，尤其是龍頭地產(chǎn)股業(yè)績亮麗，因此估值較低。目前128家上市公司，在剔除少數(shù)虧損，市盈率為負的個股外，其余99家上市公司，相對于歷史估值來看，最新估值處于上市以來歷史估值分位數(shù)50%以下有86家，占比高達86%以上。這也意味著目前這些個股估值在歷史所有估值排名中處于較低位置。

為什么突然間，這個板塊就“不香”了呢?

02

行業(yè)邏輯被打破

房地產(chǎn)股的下跌，跟上周的樓市調(diào)控最新動向有直接關系。

1、7月22日，全國“加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議”召開。會議提出了，“要高度重視房地產(chǎn)工作中的新情況新問題”，“城市政府要切實落實主體責任，不斷完善和用好政策工具箱”。

這意味著，對房企的“三道紅線”管理不會放松，而且未來土地競拍規(guī)則也會優(yōu)化，房企拿地的資金也會被“穿透式”審查。對于很多債務率偏高的房企，當然是“壞消息”。

2、7月23日，住建部等8部門印發(fā)了“關于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知 ”，要求重點整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務等領域人民群眾反映強烈、社會關注度高的突出問題。力爭用3年左右時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。

治理的重點包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)開工建設;未按施工圖設計文件開發(fā)建設;未按房屋買賣合同約定如期交付;房屋滲漏、開裂、空鼓等質(zhì)量問題突出;未按完整居住社區(qū)建設標準建設配套設施。

加上今天又多的一個消息，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。

這對于房企來說，又是一道重要的“緊箍咒”，一旦開“念”，必將“頭痛欲裂”。

與此同時，上海、紹興、杭州也都加碼調(diào)控。

比如上海終于封堵了樓市最大的漏洞——直系親屬之間贈送住宅可以突破限購。在此之前，這個漏洞的存在意味著，如果你在上海安家，夫妻雙方加上一個成年子女，理論上可以獲得3張房票。但孩子的爺爺奶奶、姥姥姥爺即便戶口、社保都不在上海，也可以通過贈送方式把房子放在他們名下，這樣一個3口之家最多可以在上海買7套房子!

此外，上海的房貸利率一度是全國最低的，甚至破例允許突破LPR的基準利率。此次，上調(diào)房貸利率，首套房利率調(diào)至5%，二套房利率調(diào)至5.7%。雖然這次適當提高了房貸利率，但在全國大城市仍然是偏低的。

作為中國樓市的最大的市場——長三角都在全面收緊樓市調(diào)控，再加上此前大灣區(qū)收緊調(diào)控，股價自然就會大跌。對于很多房企來說下半年收成必然會受到明顯的影響，除非真的實現(xiàn)板塊輪動，華北、中部、東北、西北尚未啟動的城市，能接過“接力棒”來。

除了上面的政策影響，壓倒地產(chǎn)股股價的還有前段時間其他政策的出臺帶來的一系列影響。

土地端——雖然今年的第一次集中供地，一些城市在土地溢價方面并沒有起到抑制土地成交價格的目的，甚至還造成了恐慌性的盲目競價。但我們看到，中央在第二次集中供地前，對溢價率進行封頂?shù)娜蹟鄼C制，達到一定的價格后競自持，競配套，甚至抽簽，至少在主觀上還是希望土地價格能控制在一個理性的范圍內(nèi)。

再加上著名的“三條紅線”，這半年有不少開發(fā)商就死在這條政策上，包括最近鬧得沸沸揚揚的某大，“剔除預收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%;凈負債率不得大于100%;現(xiàn)金短債比不得小于1倍。”前幾年高周轉(zhuǎn)高杠桿的企業(yè)，以及后面那些喊口號準備鉚足勁從千億的企業(yè)，紛紛啞火。

自此股價下跌的前后邏輯鏈條依然清晰，地產(chǎn)股估值達峰，行業(yè)見頂之后，無情的內(nèi)卷競爭邏輯正在拉低全行業(yè)的底線，資本回報率既然已經(jīng)逐漸下降，那為什么不可以是負數(shù)呢?

而等待地產(chǎn)業(yè)將是漫長的出清過程：很簡單，沒到部分選手虧光資本金之前，這種激烈競價的地產(chǎn)邏輯還會繼續(xù)。

03

未來趨勢

很明顯，未來一段時間，地產(chǎn)限價和三條紅線的政策，肉眼可見不會放松，地產(chǎn)公司的利潤率和杠桿率只會越來越難看;而集中供地產(chǎn)生的囚徒困境，又進一步刺激了地產(chǎn)公司勇于虧損來換取規(guī)模的慢性自殺策略，全行業(yè)的競爭慘烈程度只會進一步加劇。

盡管眼下看上去似乎是地產(chǎn)行業(yè)的至暗時刻，但陽光之下本無新事，對地產(chǎn)行業(yè)來說，周期是個很古老的話題。

在這種情況下，未來被限制貸款的中小地產(chǎn)公司很大概率會慢慢退出市場，而行業(yè)龍頭和二線龍頭市占率保持上升，未來還是能保持一定的增長趨勢。但在“房住不炒”的高壓監(jiān)管下，行業(yè)未來的利潤天花板已經(jīng)被嚴格限死，未來這些房企龍頭的成長性不可能再回到昔日黃金時代了。