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央行年內(nèi)首次降準(zhǔn)在7月15日正式落地了。此次全面降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(zhǎng)期資金約1萬(wàn)億元。而非定向降準(zhǔn)，在范圍和力度上超出市場(chǎng)預(yù)期。

“央媽松一松，樓市動(dòng)一動(dòng)”。一種擔(dān)憂隨之產(chǎn)生，大水漫灌會(huì)刺激樓市嗎?

縱觀以往歷次全面降準(zhǔn)普遍利好樓市，讓人想起的往往也都是印鈔放水、房?jī)r(jià)上漲、股市起飛、通貨膨脹、買房抵御等...

最近的例子是去年1、3、4月份，為了應(yīng)對(duì)新冠疫情的沖擊，央行一共降準(zhǔn)3次，釋放了1.75萬(wàn)億元資金。貨幣放水后，各地的房?jī)r(jià)開始輪動(dòng)上漲，先是一線城市深圳、上海、廣州迎來(lái)大漲，隨后二線城市成都、合肥、杭州、西安、廈門、寧波等城市房?jī)r(jià)接棒上漲，最后東南沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的三線城市房?jī)r(jià)開始飛漲，這一輪全國(guó)性的房?jī)r(jià)上漲延續(xù)至今。

樓市的躁動(dòng)都反應(yīng)在金融數(shù)據(jù)上。7月13日，國(guó)務(wù)院新聞辦就2021年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況舉行新聞發(fā)布會(huì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年，住戶貸款增加4.58萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加1.15萬(wàn)億元，中長(zhǎng)期貸款增加3.43萬(wàn)億元。后者的大部分構(gòu)成被廣泛認(rèn)為是住房按揭貸款指標(biāo)，增量為近十年最高。

當(dāng)前樓市本身處于一個(gè)熱度較高的高位平臺(tái)期。此次降準(zhǔn)會(huì)不會(huì)成為新一輪房?jī)r(jià)上漲的助推劑。歷史會(huì)不會(huì)重新上演?答案是否定的。

這一次降準(zhǔn)跟以往不一樣，蓋因樓市的頂層設(shè)計(jì)已經(jīng)今非昔比。時(shí)至今日，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已逐步清晰，即以房住不炒為根本定位，以因城施策與三穩(wěn)為調(diào)控思路，涵蓋行政調(diào)控、金融、土地、住房、財(cái)稅等領(lǐng)域的系統(tǒng)性制度。

這一長(zhǎng)效機(jī)制將各市場(chǎng)主體納入監(jiān)控體系，從客戶端的“四限”、房企端的“三道紅線”，銀行端的“兩個(gè)集中度”、再到政府端的“供地兩集中”，打通了政策閉環(huán)，調(diào)控已交織成網(wǎng)，管控精細(xì)。

當(dāng)前金融制度、土地制度、行政調(diào)控是樓市調(diào)控政策的重點(diǎn)。尤其是前者，以房企“三道紅線”、銀行“兩個(gè)集中度管理”為代表,于去年底成熟落地。該制度框架龐大，形成對(duì)市場(chǎng)、房企、居民的全鏈條調(diào)控。這一全面鋪開的政策，將促使近七成上市房企需去杠桿、超過(guò)2/3大中型銀行需壓降房貸占比。

總而言之，降準(zhǔn)，或者說(shuō)金融，跟樓市之間的籬笆已經(jīng)筑好，中間隔著一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制。

首先，央行對(duì)房企和個(gè)人房貸占據(jù)商業(yè)銀行總信貸量的百分比上限做了限制。這個(gè)已推出半年多的房貸集中度管理制度基本封堵了信貸放水資金直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能性。

其次，房貸利率防火墻的建立。在降準(zhǔn)前商業(yè)銀行已經(jīng)不斷的抬高首套和二套房的房貸利率。據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)72個(gè)熱門城市的房貸利率已連續(xù)7個(gè)月上漲，72城6月份的首套和二套平均利率已上漲到5.52%和5.77%。也就是說(shuō)，在首套和二套的LPR上分別加了87和112個(gè)基點(diǎn)。

第三，對(duì)房貸審核嚴(yán)格程度的提升，一些大行已經(jīng)要求在提供半年內(nèi)的流水中，自有資金必須占據(jù)80%以上，此外，還需提供存款和理財(cái)?shù)挠囝~證明。

此外，去年下半年經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)資金流入樓市已成嚴(yán)打?qū)ο?，雖然查出的數(shù)量和放出去的信貸總量有點(diǎn)不成比例。

這些操作給降準(zhǔn)后可能流向樓市的資金做了一道道防火墻，只要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，會(huì)擋住大部分信貸放水。貨幣放水推高房?jī)r(jià)的邏輯已經(jīng)被終結(jié)。

所以，不用擔(dān)心降準(zhǔn)后樓市躁動(dòng)。歷史有相似性是需要背景的，而不是起因一樣，結(jié)局就一樣。今時(shí)不同往日，背景已經(jīng)發(fā)生了變化。同樣的降準(zhǔn)，樓市的結(jié)局會(huì)大不一樣。

當(dāng)然，資本具有強(qiáng)烈的逐利性，上有政策下有對(duì)策，不排除會(huì)有一些資金迂回流向房地產(chǎn)。經(jīng)營(yíng)貸流入樓市，正是上一輪部分熱門城市房?jī)r(jià)上漲的重要支撐力之一。

這就需要各相關(guān)部門提高警惕，對(duì)房地產(chǎn)金融保持監(jiān)管高壓，防止資金違規(guī)流向房地產(chǎn)。銀行等金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)貸款全流程管控，監(jiān)管部門加大查處信貸違規(guī)流入樓市的力度，把樓市與金融之間的“籬笆”筑得更加全面且牢固。