999精品,丝袜综合,大陆老熟妇性,中国老女人AV,亚洲精品国产第一区二区三区

導(dǎo)讀

近期市場表現(xiàn)分化，一二線城市熱度不減，到底是怎樣的客戶在涌入市場，這些客戶又偏好哪些產(chǎn)品，帶著這些疑問，我們展開了針對一二線典型城市客戶需求敏感點做了網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)研和線下深訪。

我們通過定向問卷方式共收集到2187份有效問卷，共涉及14個一二線城市：北京、上海、廣州、南京、杭州、合肥、成都、重慶、武漢、鄭州、天津、沈陽、昆明、福州。此外根據(jù)問卷情況，對其中的十個城市：北京、上海、廣州、南京、杭州、成都、重慶、武漢、天津、沈陽，聚焦重點客戶(“新生代“客戶)進行電話或當(dāng)面深入訪談。

01 樣本描述

1、客戶來源

從樣本情況來看，有三類城市客戶來源特征差異顯著：內(nèi)生型城市、區(qū)域中心型城市以及承接外溢型城市。

內(nèi)生型代表城市：沈陽、福州

這類城市主要特征在于房地產(chǎn)市場相對封閉，購房群體絕大多數(shù)來自城市內(nèi)部，本地客群占比可達85%以上。在調(diào)研樣本中，沈陽有97%的置業(yè)群體來自城市內(nèi)部，鮮有外來購房群體，城市內(nèi)部剛需和改善需求不斷驅(qū)動城市房地產(chǎn)市場發(fā)展。

區(qū)域中心代表城市：武漢、成都

該類城市在區(qū)域中經(jīng)濟發(fā)展水平高，周邊城市都以其為中心，呈輻射狀向外擴散，并帶動周邊城市的經(jīng)濟發(fā)展，是區(qū)域城市經(jīng)濟增長的重要點。同時該城市具有一定的虹吸效應(yīng)，能夠吸引30%以上周邊城市的置業(yè)客群。

以武漢為例，武漢是環(huán)武漢都市圈的核心城市，隨著交通和城市配套的完善，其對周邊城市人口虹吸效應(yīng)進一步加強。而人口的持續(xù)、穩(wěn)定導(dǎo)入，也成為武漢樓市長期穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。

承接外溢代表城市：佛山

該類城市因與核心城市聯(lián)系緊密、融合發(fā)展，除了城市內(nèi)生需求以外，承接周邊核心城市的外溢需求是房地產(chǎn)市場的重要組成部分。

在調(diào)研樣本中，佛山本地客戶占比不到50%，相應(yīng)的外來客戶占比近六成，其中有42%的購房群體來自周邊核心城市廣州。佛山因其地理位置優(yōu)越，“廣佛一體化“等政策導(dǎo)向，承接了大量廣州的外溢客。

2、客戶基本畫像：年輕化、小家庭

從年齡結(jié)構(gòu)上，受調(diào)的客戶呈年輕化趨勢，35歲以下年齡占比高達80%以上。其中26~35歲的占比最高，達55%。他(她)們正處于置業(yè)需求最旺盛的階段，且因處于事業(yè)發(fā)展的黃金期，具有一定的經(jīng)濟條件和購房實力。

從客戶家庭結(jié)構(gòu)來看，單身與三口之家占比相當(dāng)，達到樣本量的三分之一，二人世界在樣本重占比也有21%。這與七普調(diào)差數(shù)據(jù)相匹配，”小型化“家庭成為當(dāng)下主流趨勢。”小型化“家庭的主要原因是人口流動提升、結(jié)婚率下降離婚率上升和少子化現(xiàn)象的協(xié)力作用。

由此可見，35歲以下的小型家庭是目前一二線城市購房看房的主力人群，我們將35歲以下的年輕購房群體稱之為“新生代客群”。下文將通過其購房行為偏好、戶型偏好、裝修偏好以及社區(qū)配套偏好等方面逐一詳細展開分析。

02 新生代客戶購房行為特征

1、置業(yè)目的：超8成“新生代”置業(yè)為自住，改善需求占比高

新生代客群中剛需買婚房占比最高達31%，以婚房和落戶為置業(yè)目的的購房人群構(gòu)成了剛需置業(yè)者，占比34%;改善居住或生活環(huán)境以及為孩子教育置業(yè)的購房占比亦較高，占比分別為26%和18%，兩者共計44%構(gòu)成了市場上舉足輕重的改善置業(yè)者。為自己，為家人，為孩子仍是當(dāng)前置業(yè)人群買房的原動力。

2、通勤時間：半小時是多數(shù)“新生代”理想的通勤時間，1小時為極限

新生代客群中有64%占比接受通勤時間在30分鐘內(nèi)，地理區(qū)域上的限制較寬泛，通勤超過1小時幾乎不考慮，占比僅為3%。

年輕人對通勤時間的選擇從《2020年度全國主要城市通勤監(jiān)測報告》也可以得到印證，主要二線城市的平均通勤時耗集中在30-40分鐘之內(nèi)，45分鐘之內(nèi)通勤的人占比均在80%左右。

從深訪來看，年輕人對通勤時間的敏感主要出于維持個人生活平衡和保持家庭良好關(guān)系兩方面來考量的，近70%的深訪客戶提及通勤時間過長意味著休息、娛樂和鍛煉等其他個人時間的減少，不利于身心健康;少部分客戶表示因通勤時間超過1小時導(dǎo)致照顧家庭和陪伴家人的時間太少而考慮換房。

對于房企來說，“拿地跟著產(chǎn)業(yè)走”是不變的真理，從項目的源頭迎合客戶痛點是邁向成功的第一步，而對于非中心非地鐵沿線項目，通過合理規(guī)劃安排業(yè)主巴士或者擺渡車，盡可能縮短業(yè)主的通勤時間或者生活圈在45分鐘之內(nèi)，是客戶增加項目好感值的重要加分項。

03 新生代“購房產(chǎn)品偏好(部分略)

1、戶型：“新生代“客戶偏好三房兩衛(wèi)，其中剛需偏好90-110㎡，改善傾向110-140㎡

從面積段看，“新生代”對于購房面積的需求上110-140㎡和90-110㎡占比超七成，其中110-140㎡的占比最大，他們期望擁有更加舒適的室內(nèi)空間。戶型偏好上，三室二衛(wèi)成為焦點房型，占比近半數(shù)。

“新生代”群體無論是剛需還是改善購房，均首選三房。剛需客戶購房起步90-110㎡三室兩衛(wèi);改善客戶的主力需求面積段為110-140㎡，更加偏愛尺度更大的舒適性三室兩衛(wèi)戶型。

從客戶深訪來看，不論是兩人世界還是三口之家的家庭結(jié)構(gòu)，意向戶型均為三室，主要原因在于客戶普遍覺得一個“多功能房間”對于家庭是必要的存在，可以滿足自己獨處、安置收藏品或者兒童游戲房等需求。

2、廳臥格局：“新生代”多數(shù)偏好廳臥平衡，個性化、購房經(jīng)驗派更偏愛“大廳小臥”(略)

3、客廳：“新生代”偏好橫廳占比超40%，南北通透的豎廳并非必選項

在客廳類型的偏好上，豎廳和橫廳占比分別為59%和41%，雖然豎廳仍然是“新生代”偏愛的客廳類型，但兩種客廳偏好的差距正在縮小，年輕人對橫廳的偏好迅速崛起，而且從深訪客戶的反饋來看，豎廳對于大多數(shù)客戶來說不足以成為影響購房決策的因素，從客廳情景需求看，客廳能滿足提供一個方便家人交流的場所最重要，排布相對無所謂。而從橫廳和豎廳二選一的結(jié)果來看，因各自的優(yōu)劣勢，都有大量受眾人群，不存在一個以較大優(yōu)勢壓倒另一個的情況。

傳統(tǒng)“豎廳黨”認為豎廳主要優(yōu)勢有：豎廳戶型更加南北通透，室內(nèi)的通風(fēng)對流狀況好;豎廳能做到更多的臥室朝南;豎廳布局能使戶型整體分區(qū)動線明確，動靜不相干擾。但是不可避免的，因為豎廳的面寬往往小于進深，豎廳的采光面有限;室內(nèi)過道多用作功能分區(qū)，會造成空間的浪費。

喜歡橫廳的“新生代”表示，從他們比較橫、豎廳房型的第一感受則是，兩個面積相同的戶型橫廳布局易看起來更為“闊綽”，滿足他們對于客餐廳是一個家門面的需求，在親戚朋友到來時闊綽的客廳能夠為自己增添面子;此外，因為橫廳面寬大于進深，一體化客餐廳且均為采光面，采光和日照更加充足。在我們深訪過程提及98㎡戶型橫、豎廳如何做選擇時，來自北京的穆女士表示“我無可救藥的喜歡橫廳，但是兩個戶型比較來看，橫廳戶型雙房朝北，豎廳戶型雙房朝南，并且動靜分區(qū)明確，所以我還是選了豎廳。”

不喜歡橫廳的購房者則主要認為橫廳在南北通透性、南向臥室數(shù)量、后期家具擺放等方面不如豎廳的格局。

4、陽臺：“新生代” 期待陽臺空間更大以延展生活情調(diào)，南北雙陽臺最受歡迎(略)

5、衣帽間：獨立衣帽間無法實現(xiàn)情況下，”新生代“傾向于選私密性更好的L型衣帽間

通過10城調(diào)研數(shù)據(jù)分析可知，52%的客群偏好H型衣帽間，48%的客群L型衣帽間，兩者勢均力敵，都十分適用于小戶型臥內(nèi)衣帽間打造。既能充分利用墻角、轉(zhuǎn)角，增加收納空間，又能在主臥和主衛(wèi)之間，通過功能分區(qū)中增加阻斷，解決戶型中出現(xiàn)的“主衛(wèi)對床”的“風(fēng)水”弊端。

但不同年齡段對衣帽間的偏好度不盡相同，70后更喜H型衣帽間，“新生代”更愛L型衣帽間。

H型衣帽間也可稱為過道式衣帽間，直接聯(lián)通主臥和主衛(wèi)，70后更喜H型衣帽間的主要原因在于其具有三大優(yōu)勢。第一，左右對稱設(shè)計，柜式更加規(guī)整，使得收納的功能性分區(qū)更加明確;其次，規(guī)避了拿取衣物不太方便的轉(zhuǎn)角，同時騰挪出了床柜之間的空間，視覺上增加了主臥的空間感;最后，在戶型上能實現(xiàn)南北通透的通風(fēng)訴求，在華北、西北等氣候更干燥的地區(qū)，對H型偏好更甚，分別獲得了75%和78%的客群的青睞。

除此之外，H型衣帽間在使用習(xí)慣上更貼近傳統(tǒng)的收納室設(shè)計，迎合了70后人群的收納習(xí)慣，因而在70后客群中接受度較高，7成以上的70后偏愛H型衣帽間。

相對而言，超六成的”新生代“們更青睞于L型衣帽間，對其偏愛度遠高于其他年齡段。L型衣帽間多由長短柜組成，短柜貼墻角，長柜平行于床，這樣的排布在設(shè)計合理性、私密性和個性化三個方面均有較大優(yōu)勢。

一方面，長柜隔絕了主臥和主衛(wèi)的連接，更好的解決了“主衛(wèi)對床”的糟心戶型，另一方面，長柜隔斷了開門間床的視野，既在設(shè)計感上增加了房間的縱深感，體現(xiàn)出設(shè)計更加合理;

其私密性友好則體現(xiàn)在開門不見床，主臥和主衛(wèi)相互隔斷的特質(zhì)，使得房間動線分區(qū)明確，私密性更強，獨立性更強，生活動線干擾小;

最后，同時長柜背面即是床的隔斷墻，在個性設(shè)計上較H型有更多發(fā)揮和想象空間。如既可以通過長虹玻璃打造通透感，也可以安裝雙面柜門定制成雙開門的便捷式設(shè)計，還可以貼上軟木貼制作相片墻或者刷成黑板墻等個性化設(shè)計。

L型衣帽間在私密性高、個性化布局可能性上，都精準踩中更加追求獨立空間、個人意識較強的”新生代“的情感需求點。

04“新生代“客戶裝修偏好(略)

05“新生代“購房社區(qū)偏好(略)

結(jié)語：35歲以下的”新生代“客戶已成為一二線城市的購房主力人群，他們家庭小型化，但三房仍是首選戶型，廳臥平衡和豎廳仍然被多數(shù)新生代客戶所接受，但個性化的新生代客戶對”大廳小臥“和橫廳的偏愛也不容忽視。其他功能間中陽臺因能滿足”新生代“客戶多生活場景的實現(xiàn)而被期望空間最大化。因圖省心和懶宅等原因，”新生代“客戶對精裝/部分精裝的接受度較高，但普遍只能接受3000元/㎡以下的精裝標準。社區(qū)方面非常重視軟景觀和兒童成長空間，對影響得房率的設(shè)計表現(xiàn)出較大抗性。