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“沒想到這次整頓力度如此之大，落地速度如此之快，大家都低估了政府整治學(xué)區(qū)房的決心。”7月4日，北京市西城區(qū)房管局組織轄區(qū)內(nèi)多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)召開工作會(huì)后，有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)人員告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

“雖然去年4月30日西城教委就宣布了‘7·31多校劃片’政策，此前也多次召開會(huì)議要求規(guī)范業(yè)務(wù)操作，但大家都以為‘7·31多校劃片’政策出臺(tái)后到實(shí)施沒有那么快，存有僥幸心理。”該機(jī)構(gòu)人員強(qiáng)調(diào)，歸根結(jié)底還是教育資源均衡化問題，其他區(qū)的房?jī)r(jià)沒有西城這么魔幻，一街之隔差幾百萬元。

對(duì)于下一步具體工作計(jì)劃，該機(jī)構(gòu)表示，目前就是嚴(yán)格執(zhí)行政策，特別是學(xué)區(qū)房轄區(qū)按照規(guī)定開展業(yè)務(wù)，嚴(yán)禁炒作，具體包括嚴(yán)禁對(duì)外公布學(xué)區(qū)房、西城教改政策解讀、以學(xué)區(qū)房為賣點(diǎn)刺激交易等內(nèi)容，“此前北京市住建委也對(duì)各大平臺(tái)學(xué)區(qū)房進(jìn)行了篩查，規(guī)定不能以學(xué)區(qū)房為賣點(diǎn)。”

7月6日，在西城區(qū)德勝片區(qū)一鏈家門店，一位地產(chǎn)中介告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“現(xiàn)在包括未來短期內(nèi)成交基本上已經(jīng)冰封，有個(gè)別二手房掛牌價(jià)出現(xiàn)下調(diào)六七十萬元情況，但更多房東已經(jīng)將房源下架，想要觀望一段時(shí)間。”

教育部教育發(fā)展研究中心綜合研究部副主任張家勇在接受記者采訪時(shí)分析稱，“多校劃片”是釜底抽薪式的教育政策，能夠起到立竿見影的學(xué)區(qū)房降溫效果，但從長(zhǎng)期看根本解決學(xué)區(qū)房問題還是要強(qiáng)力推進(jìn)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡，讓更多學(xué)校成為優(yōu)質(zhì)教育資源。

抉擇學(xué)區(qū)房

因北京西城“7·31多校劃片”政策，吳星(化名)買房計(jì)劃被徹底打亂。

一直住在豐臺(tái)的吳星因家周圍一公里只有一所九年一貫制學(xué)校，在2020年4月中旬小孩要上幼兒園時(shí)，決定換個(gè)學(xué)區(qū)房。

之后，吳星開始著手研究學(xué)區(qū)房。除了咨詢中介和周圍已經(jīng)買了學(xué)區(qū)房的朋友，也關(guān)注一些交流買學(xué)區(qū)房論壇信息，綜合考慮資金、教育、交通等多方面因素后，將西城陶白片區(qū)學(xué)區(qū)房納入考慮范圍。“西城區(qū)教育還算均衡，我們預(yù)算在600萬元，如果買比較火的德勝片區(qū)只能買一居室，還得另外租房住;如果買陶白片區(qū)，能買個(gè)小兩居，且陶白片區(qū)也就一個(gè)普通小學(xué)，即使不幸去了這個(gè)學(xué)校，也有‘校額到校’。”

“我們看中了一套上世紀(jì)七八十年代小兩居，結(jié)果第二天就等來了西城‘多校劃片’政策。”回憶起看房吳星對(duì)記者感慨。

何謂“7·31多校劃片”?據(jù)北京西城教委規(guī)定，自2020年7月31日后，西城區(qū)購(gòu)房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，將不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)入學(xué)。

新政的發(fā)布讓吳星和家人在是否買房上發(fā)生了沖突。吳星想看2021年西城區(qū)“幼升小”錄取情況后再?zèng)Q定買哪兒的學(xué)區(qū)房，且興許還能以更便宜價(jià)格買到。“但是家里不同意，想要趕緊賣掉豐臺(tái)房子換成陶白片區(qū)，好趕在7月31日之前落戶西城。”吳星對(duì)記者說，“且聽說海淀早就實(shí)施了類似的‘1911政策’，但一直都是‘假多校’，沒有真正執(zhí)行，所以覺得西城區(qū)明年會(huì)不會(huì)執(zhí)行還不好說。”

直到2020年底等吳星再次了解學(xué)區(qū)房時(shí)，才發(fā)現(xiàn)價(jià)格已經(jīng)飛漲。“當(dāng)時(shí)看上的那套陶白小兩居報(bào)價(jià)漲了100萬元，總價(jià)800萬元;我們?cè)谪S臺(tái)的房子基本沒有漲價(jià)。”吳星一邊因高房?jī)r(jià)想要放棄，但是西城區(qū)96.35%普高率、超過70%的重點(diǎn)高中錄取率很是讓他心動(dòng)，吳星開始猶豫。

今年2月，吳星還是湊錢買了陶白小兩居，“當(dāng)時(shí)也去看其他片區(qū)，月壇、德勝片區(qū)搶房都很厲害，總價(jià)低的一居室眨眼就沒，兩居室1000萬元起步，房東還可能臨時(shí)加價(jià)小幾十萬元。”

“這次政策出臺(tái)被調(diào)劑的大部分都是去年7月31日后在德勝、月壇片區(qū)買房入戶的，因?yàn)閷W(xué)位緊張。雖說這次陶白片區(qū)沒有遭遇調(diào)劑，但今后幾年西城上學(xué)的小孩很多，我也不知道到我孩子幼升小是否也遭遇調(diào)劑。”說到最后，吳星強(qiáng)調(diào)，“只想盡量給孩子更好的條件。”

部分學(xué)區(qū)房降溫

7月2日開始，西城區(qū)幼升小志愿填報(bào)嚴(yán)格執(zhí)行“多校劃片”政策消息傳來，之后陸續(xù)有家長(zhǎng)接到調(diào)劑電話。接到調(diào)劑電話的西城家長(zhǎng)大部分是去年7月31日后購(gòu)房入戶的。

據(jù)了解，此次西城執(zhí)行“多校劃片”力度最大的是德勝片區(qū)和月壇片區(qū)，區(qū)內(nèi)2020年7月31日后落戶的生源基本都被調(diào)劑出區(qū)，金融街學(xué)區(qū)仍有部分生源在區(qū)內(nèi)調(diào)劑。除了這3個(gè)頂尖學(xué)區(qū)之外，其他學(xué)區(qū)暫時(shí)未出現(xiàn)調(diào)劑出區(qū)情況。

盡管此前西城教委多次發(fā)文強(qiáng)調(diào)，2020年7月31日后新購(gòu)房產(chǎn)家庭適齡子女小學(xué)入學(xué)時(shí)，全部采取多校劃片入學(xué)方式，但在大多數(shù)家長(zhǎng)看來，政策執(zhí)行還需要一定時(shí)間。在執(zhí)行“多校劃片”政策后，有的家長(zhǎng)放棄原定買房計(jì)劃，開始轉(zhuǎn)向其他區(qū)域購(gòu)房;但也有不少家長(zhǎng)認(rèn)為相對(duì)于其他區(qū)域，西城區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源集中。

在家長(zhǎng)交流論壇里，記者注意到家長(zhǎng)們將西城打頭的“學(xué)區(qū)房新政”稱為“西城911”，每天幾百條帖子在分析未來房?jī)r(jià)走勢(shì)，討論如何選房;有家長(zhǎng)稱，“只要有需求，學(xué)區(qū)房就會(huì)一直熱度不減。簡(jiǎn)單舉個(gè)例子，西城區(qū)最渣小學(xué)也比豐臺(tái)房山等區(qū)縣很多小學(xué)要好。”

7月6日，在西城區(qū)德勝片區(qū)一家鏈家門店，一位地產(chǎn)中介告訴記者，“現(xiàn)在包括未來短期內(nèi)成交基本上已經(jīng)冰封，有個(gè)別二手房掛牌價(jià)出現(xiàn)下調(diào)六七十萬元情況，但更多的房東已經(jīng)將房源下架，想要觀望一段時(shí)間。”

盡管成交情況下滑但熱度依然不減。在門店里，記者看到陸續(xù)有中介接到客戶打來電話咨詢目前片區(qū)房?jī)r(jià)情況，想要“抄底”。“降價(jià)趨勢(shì)應(yīng)該還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，具體多久不好說，可以先觀望，過一兩個(gè)月再看是否要買入;現(xiàn)在1000萬元出頭的二手房應(yīng)該可以降到900多萬元。”有中介表示。

此外，相對(duì)于學(xué)位緊張的月壇、德勝片區(qū)，什剎海、展覽路、新街口、廣內(nèi)、陶白片區(qū)開始承接熱門學(xué)區(qū)外溢學(xué)生。門店在什剎海片區(qū)的一位中介表示，“最近門店帶看量明顯增多。”

“從西城區(qū)學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)來看，隨著此次政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，市場(chǎng)或?qū)⒒氐嚼硇噪A段，學(xué)區(qū)房降價(jià)空間可能比較大。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠表示，此前，海淀、東城等地區(qū)落地“多校劃片”政策一段時(shí)間后，市場(chǎng)逐漸降溫，成交量和成交價(jià)格雙雙回落。

海淀、東城學(xué)區(qū)房降溫后又復(fù)燃

“我們過去義務(wù)教育實(shí)行的是就近入學(xué)、屬地原則，這就牽扯到學(xué)區(qū)劃片，有的地方學(xué)區(qū)劃的比較寬，有的地方窄，就會(huì)有人鉆空子，比如學(xué)區(qū)房的出現(xiàn)，這在一定程度上破壞了義務(wù)教育公平，導(dǎo)致教育生態(tài)惡化。”中國(guó)教育科學(xué)研究院副院長(zhǎng)曾天山告訴記者。

為解決這類問題，“多校劃片”作為一種遏制學(xué)區(qū)房手段在全國(guó)推進(jìn)。就北京而言，此前海淀、東城等優(yōu)質(zhì)教育資源集中的地區(qū)先后提出“多校劃片”。

一位在東城區(qū)從業(yè)7年房中介告訴記者，2018年6月東城宣布“多校劃片”政策后，市場(chǎng)曾出現(xiàn)小幅下跌。以史家小學(xué)對(duì)口的豆瓣胡同、祿米倉(cāng)胡同、蒼南胡同為例，2018年6月前一套50平方米左右一居室，客戶掛牌價(jià)幾乎都在700萬元以上，新政發(fā)布后大概只需要650萬元。

“之后東城房?jī)r(jià)一直很平穩(wěn)，到今年3月份開始出現(xiàn)明顯上漲。”該中介表示，漲幅較大的是崇文門區(qū)域及廣渠門區(qū)域次新房，漲幅都在10%以上，“但也并不是都在漲價(jià)，如史家小學(xué)對(duì)口的幾個(gè)小區(qū)還有小幅度下降。”

海淀學(xué)區(qū)房自2018年宣布“多校劃片”后也有所降溫。據(jù)貝殼網(wǎng)成交數(shù)據(jù)，以臨近中關(guān)村三小海淀萬柳蜂鳥家園50平方米一居室為例，2018年最高成交額約為756萬元，到2019年幾乎都不會(huì)超過700萬元;到了2020年下半年，海淀熱門學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)有開始走高。2020年底，蜂鳥家園一套50平方米一居室可以掛到900多萬元;對(duì)口中關(guān)村二小的西北旺片區(qū)的百旺茉莉園兩居室漲了50萬-60萬元，三居室漲了近100萬元。

熱度一直持續(xù)到今年3年，進(jìn)入4月海淀區(qū)再次發(fā)布義務(wù)教育新政，以及在嚴(yán)查炒作學(xué)區(qū)房大背景下，海淀熱門學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)回落或持平。

盡管海淀區(qū)、東城區(qū)早已提出“多校劃片”政策，但政策執(zhí)行并不簡(jiǎn)單。多位教育業(yè)內(nèi)人士告訴告訴記者，“多校劃片”在具體執(zhí)行中和房子所在學(xué)區(qū)的學(xué)位是否充足有很大關(guān)系。“只要學(xué)校學(xué)位充足，自身又能滿足第一順位條件，不太可能被調(diào)劑。此次遭遇調(diào)劑的西城家長(zhǎng)也多是因?yàn)槠瑓^(qū)內(nèi)學(xué)位已滿。海淀區(qū)因?qū)W位充足，仍可以實(shí)現(xiàn)買到學(xué)區(qū)房就可以到名校就讀。”

“‘多校劃片’落地難點(diǎn)之一在于就近入學(xué)劃片區(qū)太小，按照戶籍進(jìn)行招生，所以將來應(yīng)該合理劃分片區(qū)，讓片區(qū)有多樣選擇性，防止形成怪圈。此外，也在落戶年限上進(jìn)行了設(shè)置，防止了‘炒’的問題，所以我認(rèn)為這是多管齊下的，既擴(kuò)大了片區(qū)，同時(shí)又通過年限建立資格，通過這樣一套組合拳把教育生態(tài)恢復(fù)正常。”曾天山表示。

曾天山還補(bǔ)充說，學(xué)區(qū)房等問題的根本是教育資源分配不夠平衡。怎么去平衡?比如要求學(xué)校均衡化發(fā)展，打破名校與非名校之間溝壑，而不是造成義務(wù)教育之間差距。(田傲云)