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河南，素有“九州腹地、十省通衢”之稱，人口規(guī)模僅次于廣東和山東，特殊的地理位置以及豐富的勞動力使得河南省在中原城市群中具有重要的地位。

2016年底國家發(fā)改委批復(fù)《中原城市群發(fā)展規(guī)劃》，中原城市群的概念正式確立。依靠著“一核四軸”的發(fā)展戰(zhàn)略，中原城市群落地3年以來總體發(fā)展良好。河南作為中原城市群中的發(fā)展核心，房地產(chǎn)市場同樣受到極大關(guān)注。

隨著近幾年中原城市群建設(shè)的逐步推進，河南省城市規(guī)模持續(xù)擴大，河南的整體經(jīng)濟水平穩(wěn)步增長，2020年河南省的GDP水平為54259億元，排名全國第5，排名在周邊6省中位居第二，且四年GDP復(fù)合增速達(dá)到8.0%，在周邊地區(qū)中僅次于安徽省的12.2%，綜合河南省在全國的GDP排名較為靠前這一因素來看，其四年GDP復(fù)合增速在周邊地區(qū)屬于較高水平。

但受限于人均購買力不足，疊加城鎮(zhèn)化水平不高等原因，豫系房企原始資源積累較為緩慢，規(guī)模相對較小，以建業(yè)地產(chǎn)和正商集團為龍頭代表，同時出現(xiàn)較為明顯的規(guī)模斷層。

省內(nèi)基本面向好

房地產(chǎn)市場較大但售價不高

隨著近幾年中原城市群建設(shè)的逐步推進，河南省城市規(guī)模持續(xù)擴大，河南的整體經(jīng)濟水平穩(wěn)步增長，2020年河南省的GDP水平為54259億元，排名全國第5，排名在周邊6省中位居第二，其四年GDP復(fù)合增速在周邊地區(qū)屬于較高水平。

從房地產(chǎn)發(fā)展體量上來看，河南省2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資額7465億元，全國各地區(qū)排名第五，房地產(chǎn)市場整體體量較大，同時同周邊6個接壤的省份比較來看，河南僅次于山東省，在中部地區(qū)中屬于領(lǐng)先地位。

圖：河南省級周邊地區(qū)歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額

數(shù)據(jù)來源：各市統(tǒng)計公報、國家統(tǒng)計局、CRIC整理

而由于省內(nèi)各城市經(jīng)濟發(fā)展的不均勻，河南省的各個城市的房地產(chǎn)投資額也呈現(xiàn)出較大的差異。一方面，河南省房地產(chǎn)開發(fā)體量主要集中在鄭州，自2000年以來，鄭州的房地產(chǎn)開發(fā)投資額在河南省的平均占比達(dá)到了41%，一直獨占鰲頭;另一方面，從2019年省內(nèi)各城市的房地產(chǎn)投資額來看，鄭州達(dá)到3350億元，是第二名許昌的8.44倍，占全省房地產(chǎn)開發(fā)投資額的45%。

圖：2019年河南省各市房地產(chǎn)開發(fā)投資額

數(shù)據(jù)來源：河南省統(tǒng)計局、CRIC整理

盡管河南省經(jīng)濟發(fā)展體量及房地產(chǎn)開發(fā)體量較大，但從人均上來看，2019年河南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入34201元，排名第26名，在周邊接壤的省份中，人均購買力屬于下游的地位，整體人均購買力較弱。

此外，河南省整體城鎮(zhèn)化率僅為53.21%，遠(yuǎn)低于全國城鎮(zhèn)化率60.6%。整體反映到商品房銷售均價來看，由于人均經(jīng)濟水平較低，城鎮(zhèn)化不高，商品房銷售均價也較低，2019年僅為6311元/平方米，較全國平均少32%，全國排名也僅為第25名，在周邊各省市中排名最末。此外，鄭州2019年的商品房銷售均價9472元/平方米，也屬于周邊接壤省份省會城市的最末位。

基于河南省人均購買力不足、商品房銷售均價較低，整體豫系房企銷售規(guī)模相對較小。

表：2019年河南省及周邊各省市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等情況

數(shù)據(jù)來源：各省統(tǒng)計公報、國家統(tǒng)計局、CRIC整理

競爭集中大鄭州

本土房企市場份額日漸被蠶食

鄭州作為河南省的省會城市，相對于其他市縣來說具有不可比擬的城市經(jīng)濟及資源配套優(yōu)勢，對其他市縣有明顯的“虹吸效應(yīng)”。

無論是頭部豫系房企還是外來規(guī)模房企，主要戰(zhàn)場都在鄭州，對鄭州之外的市場下沉相對困難。一方面主要因為鄭州的城鎮(zhèn)化水平以及人均購買力較高，容易孕育出規(guī)模相對較大的豫系房企，如正商、建業(yè)、鑫苑等本土房企的大本營一直在鄭州，且一直占據(jù)鄭州市場的較大份額。

然而，隨著外來房企的進入，本土房企的份額正逐年被外來房企蠶食。一方面鄭州市占率TOP1的水平逐年下降，且與第二名的差距逐年縮小，市占率TOP1由2015年的16.0%下降到2020年的9.1%，2015年TOP1的市占率與第二名的差距有6個百分點，而2020年差距則不足1個百分點;另一方面，本土房企在鄭州的銷售占比逐年下滑，由2015年的68%下降到2020年的32%，并且在市占率TOP10的房企中，外來房企個數(shù)逐年上升。

圖：外來房企2015-2020年在鄭州市占率情況

數(shù)據(jù)來源：CRIC咨詢決策系統(tǒng)

重點豫系房企在大鄭州的銷售額對其省內(nèi)銷售額的占比達(dá)到了57%，排除深耕全省的建業(yè)之后甚至能達(dá)到69%，是省內(nèi)銷售貢獻最大的區(qū)域。而主城區(qū)的銷售額約占大鄭州整體銷售額的68%，其次則是新鄭市，占比為11%，但與主城區(qū)相比差距已經(jīng)相當(dāng)巨大。

從單個企業(yè)的銷售來看，大鄭州地區(qū)的銷售對各大豫系房企的貢獻率基本都在30%以上，重倉鄭州的正弘、永威、正商、康橋的貢獻率甚至可以達(dá)到70%。不過銷售份額在鄭州的過度集中使得這幾家房企的未來發(fā)展受鄭州單城市的政策影響較大，風(fēng)險較為集中。與此同時，隨著市場愈發(fā)公開和透明，外來規(guī)模房企的資本優(yōu)勢也在不斷放大，通過不斷輸出其品牌以及口碑，長期來看會加劇市場的競爭激烈度，逐步擠壓本地房企的生存空間。

表：重點豫系房企2020年鄭州銷售額占比

注:建業(yè)和正弘用的是2020年中數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

豫系房企規(guī)模明顯斷層

從豫系房企的銷售規(guī)模來看，豫系房企出現(xiàn)明顯的規(guī)模斷層。省內(nèi)規(guī)模最大的是建業(yè)，其2020年的銷售金額為683.4億元，若加上建業(yè)輕資產(chǎn)代建的343.03億元，則建業(yè)的整體的銷售規(guī)模超過千億。排名第二的是正商，其2020年的銷售金額420.1億元，而綠都、康橋、鑫苑、和昌的銷售金額集中在200-300億元之間，他們之間規(guī)模相差不大，但明顯斷層于建業(yè)和正商。

除此之外的其他房企，銷售規(guī)模不達(dá)200億元，甚至亞新集團、正弘置業(yè)、東方今典的銷售規(guī)模不達(dá)百億元，銷售規(guī)模最小的東方今典2020年全口徑銷售金額75.5億元，僅為排名第一的建業(yè)的11%。

值得注意的是，根據(jù)克而瑞2020年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜來看，建業(yè)排在第57名，較于2018年的第42名下降幅度較大。此外，僅有正商集團、綠都地產(chǎn)排在百強之內(nèi)，甚至于永威、昌建、錦藝、正弘、亞新、東方今典排在150名之外。

從上榜的13家豫系房企的銷售區(qū)域分布來看，2020年13家企業(yè)在河南省內(nèi)的銷售金額約為2102億元，占總銷售額的74.15%，可見重點豫系房企的合約銷售金額主要來自于省內(nèi)。與此同時，根據(jù)河南省2020年房地產(chǎn)銷售金額9364.36億元計算，這13家豫系房企在河南省的市占率約為22.45%，豫系房企在本省的市占率仍有待提高。

表：重點豫系房企2020年河南省內(nèi)銷售情況(單位：億元)

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

省外擴張有待加速

由于豫系房企早期規(guī)模發(fā)展較為緩慢，在財務(wù)上沒有獲得足夠的原始積累，在和規(guī)模房企的競爭中沒有太大優(yōu)勢，所以企業(yè)的省外擴張較為緩慢。

從13家重點豫系房企2020年于省外總銷售額約為654億元，占比為23.07%，省外的銷售規(guī)模仍然相對較小，未來豫系房企整體仍需加大省外的布局力度。從單個企業(yè)的省外銷售規(guī)模來看，2020年豫系房企中僅有綠都、鑫苑以及和昌這三家企業(yè)來自省外城市的銷售金額占比超過50%。

表：重點豫系房企2020年省外銷售情況

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

近年來，豫系房企著重于省外的擴張，選擇主要是以熱點一二線城市為主，價值外溢的三四線城市為輔的方式。從重點房企區(qū)域布局來看，省外共產(chǎn)生銷售貢獻的城市有51個，集中在環(huán)渤海區(qū)域，各大經(jīng)濟區(qū)分布較為均衡。

在城市能級的分布上，豫系房企聚焦于布局重點一二線城市，這些城市由于經(jīng)濟實力較為強勁，能為房企帶來較高的銷售額，比如北京在2020年就是對豫系房企銷售貢獻最大的省外城市，單城市產(chǎn)能50.71億元，蘇州、成都的單城市產(chǎn)能也都超過40億元。不過，由于這些城市的開發(fā)成本以及競爭成本較高，因此對于企業(yè)的資金鏈產(chǎn)生了一定的挑戰(zhàn)，從而拖慢了豫系房企進行全國化布局的步伐，相應(yīng)的全國的產(chǎn)品知名度影響也較弱。

此外，近年來豫系房企各自加大了對心儀的三四線城市的布局力度，2020年環(huán)渤海的菏澤、長三角的無錫、珠三角的東莞都為豫系房企提供了20億元以上的銷售額。

表：重點豫系房企2020年省外銷售額10億元以上城市

注：綠都、建業(yè)全年銷售詳情有缺失，故不納入統(tǒng)計

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

注重產(chǎn)品品質(zhì)和全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展

近年來，河南省經(jīng)濟增長迅速，高收入人群逐漸增加，對房地產(chǎn)項目提出了更高的要求，這也促使豫系房企在注重整體產(chǎn)品質(zhì)量的同時，注重針對不同客群的產(chǎn)品線研發(fā)，力求實現(xiàn)剛需到豪宅的全覆蓋。

以河南成立時間最早且規(guī)模最大的建業(yè)地產(chǎn)為例，建業(yè)旗下的產(chǎn)品線既有定位于城市高端的森林半島、壹號城邦等，也有定位剛需的桂園系列等，還有定位于大型城市綜合體項目建業(yè)十八城，以及與中城聯(lián)盟聯(lián)合開發(fā)的聯(lián)盟新城等。

表：建業(yè)地產(chǎn)主要產(chǎn)品系列

資料來源：CRIC整理

其他豫系房企如正商、綠都、和昌、信友、亞新等也都擁有相對完整的產(chǎn)品線。如正商集團主要從產(chǎn)品類型著手，根據(jù)豪宅、普通住宅、公寓、寫字樓及小鎮(zhèn)，分別形成了境系、品質(zhì)家、公寓系、樂活城系以及辦公產(chǎn)品系五個產(chǎn)品系列，其中境系是正商進軍高端項目的轉(zhuǎn)型系列，彌補了“剛需之王”正商在鄭州豪宅領(lǐng)域的產(chǎn)品線空白。

表：正商、綠都、和昌、信友、亞新產(chǎn)品線布局情況

資料來源：CRIC整理

未來，房地產(chǎn)三條紅線調(diào)控下，疊加省內(nèi)競爭加劇，豫系房企特別是河南省內(nèi)地級市的本土小型房企生存環(huán)境更加艱難。在此情況下，豫系房企首先應(yīng)持續(xù)打磨產(chǎn)品力，強化自身優(yōu)勢，護住本土優(yōu)勢;其次，應(yīng)積極擁抱合作，擴大規(guī)模，在資本沖擊下，唯有保證一定量的規(guī)模體量才有持續(xù)向前發(fā)展的空間;第三，規(guī)模豫系房企可以像建業(yè)一樣積極打造生態(tài)圈，同時通過代建等方式做大規(guī)模，提升品牌影響力，增添企業(yè)盈利增長點;最后，積極走出省外，力拓新的增長空間。