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6月18日，備受關注的上海首批集中供地終于拉開序幕。首日13宗地塊收金400億元，整體來看市場表現(xiàn)較為平穩(wěn)。

值得注意的是，與其他集中供地城市相比，“壓軸出場”的上海土地出讓制度更加規(guī)范，除了求穩(wěn)外，還嚴格禁止房企用“馬甲”拍地，即同一地塊中不得出現(xiàn)關聯(lián)企業(yè)。

事實上，今年以來，已有多城發(fā)文禁止房企“多馬甲搶地”，圍堵房企土拍“馬甲戰(zhàn)術”。業(yè)內人士認為，此類舉措有利于土地招拍掛市場公平競爭，有利于政府有序向市場提供土地資源，對于穩(wěn)定樓市價格具有積極意義。

“馬甲搶地”遭6城發(fā)文禁止

6月10日，東莞發(fā)布《關于規(guī)范土地招拍掛競買資格的通告》(試行)，規(guī)定東莞土地參拍企業(yè)實繳出資必須大于0;參拍企業(yè)員工參保人數(shù)必須大于0;參拍企業(yè)連續(xù)報稅1年以上，納稅大于0。這意味著，新注冊空殼公司將不能參與東莞土地拍賣。

6月8日，南昌出臺的《南昌市人民政府辦公室發(fā)布關于進一步加強住宅用地供應調控工作的通知》稱，嚴格限制關聯(lián)公司參加同一宗住宅用地競買，“限房價、限地價”地塊的競買人應滿足土地出讓公告中明確的競買要求，并在報名時書面承諾其關聯(lián)公司不參加同一宗地競買。

5月21日，蘇州發(fā)布《關于嚴格落實競買要求的通告》，規(guī)定同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買，且競買人土地出讓金的資金來源應為自有資金。對于違反規(guī)定的競買人，將被認定為失信行為人，三年內不得參與蘇州土拍。

4月30日，上海首批住宅用地集中出讓信息交流會上，負責人強調，同一名申請人只能進行一次交易申請，含聯(lián)合申請自然人及由其擔任法定代表人或負責人的法人或其他組織，或者同一法定代表人或負責人的法人或其他組織，視為同一名申請人。凡申請人之間有直接或間接參股控股投資等關聯(lián)關系的法人或其他組織，也視為同一名申請人。

3月4日，無錫發(fā)布《無錫土地市場公開出讓掛牌文件中〈承諾書一〉的有關解讀》，其中提到，競拍公司需承諾除該競拍主體公司外，無“母公司及母公司其他下屬控股子公司”，或是“我公司(該競買人)下屬控股子公司”參與競拍，違反者將一年內禁入無錫土地市場。

更早在去年9月11日，南京發(fā)布《關于網(wǎng)上交易有關事宜的補充說明》，明確提出同一競買人及同一集團成員企業(yè)在同一批出讓公告中不得競得(含聯(lián)合競得)兩塊及以上的住宅(商住)用地，也不得同時報名競買(含聯(lián)合競買)同一幅住宅(商住)用地，其他用途的地塊除外。

“馬甲橫飛”加速土拍內卷化

在業(yè)內看來，房企設立馬甲公司“圍攻”地塊，是頗為常見的做法。

以蘇州為例，在距蘇州首批集中供地還有十多天的時間里，金地、旭輝、綠城等多家千億房企狂設數(shù)十家“馬甲公司”。其中，最“壕”的是金地，兩天內，其于江蘇太倉新成立15家房地產咨詢公司，除太倉棲吳房地產咨詢有限公司成立于5月17日外，另外14家皆于5月18日成立。這15家公司均由金地100%持股，注冊資本都為50萬元，法人都是馮家生。

上海易居房地產研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，房企一天設立多個咨詢公司的做法顯然不在正常經營的概念中。如果企業(yè)是用于具體經營的，不會這么倉促和批量去注冊企業(yè)的，所以多半都是有其他用途，例如用于馬甲式的拿地。

而自“兩集中”新政相繼落地后，房企“披甲上陣”圍標土地的情況越來越多。4月末在廣州首批集中供地土拍中，黃埔科學城宅地出現(xiàn)320個馬甲交了1300億保證金搶一塊宅地，有開發(fā)商硬是用了60個馬甲都沒搖上;東莞集中土拍中，一宗總貨值22個億的地，引來500個馬甲共2000億資金奮戰(zhàn)，有2家房企甚至動用了100多個馬甲......

一家房企投拓人士坦言，現(xiàn)在土拍政策并不是特別完善，或者說，政策還有漏洞。在每家企業(yè)都帶“馬甲”的情況下，單打獨斗相當于自動棄權，相信沒有哪一家房企愿意這樣做。

事實上，房企注冊大量馬甲公司搶地的行為與近些年來土拍規(guī)則的變化有關。過去各城市土地出讓基本都是“價高者得”，這種模式下，“天價地王”不斷涌現(xiàn)，土拍弊端凸顯。為了將地價控制在合理范圍內，保持市場理性，“觸頂最高限價轉為搖號、抽簽”的拍地模式應運而生。

如此一來，房企想要獲得那些高熱度地塊，往往最后拼的是概率和運氣。房企的焦慮也并未減少：萬一沒有拿到地，下一次又要隔幾個月了;地價高了那么多上去，未來是不是會更高......所以，開發(fā)商們開始“瘋狂”注冊馬甲公司，畢竟多一個“馬甲”，就相當于多一個籌碼，中簽的概率就會增加。

有房企負責人曾抱怨，大開發(fā)商的馬甲公司一出手，土地拍賣的門檻馬上就變高了，小開發(fā)商根本沒機會。在當下不少城市土地供應緊張的背景下，大企業(yè)換馬甲搶地，小開發(fā)商更無機會可言。

業(yè)內人士也指出，拿地需要“搖號”的模式下，房企成立“馬甲”公司的目的是提高競拍成功率，但這種行為會提升溢價率、抬高參拍門檻，從而加劇房企之間的分化。

對“馬甲”管控或將更加嚴格

“馬甲”公司搶地有違土地使用權招拍掛制度的公平、公正、透明，相信“馬甲橫行”的時代終將會成為過去式。

前不久，旭輝集團CEO林峰在一篇公開發(fā)表的文章中提到，這一輪集中供地中，一些城市“馬甲”數(shù)量太多，引起外界和政府部門的關注，隨著部分城市明確禁止“馬甲”拍地，估計后續(xù)其余城市出讓土地時，對“馬甲”的管控會更加嚴格。

上述房企投拓人士表示，無論是樓市，還是土地市場，政策都是一步步進行完善，“馬甲”拍地這個漏洞必定會被補上。

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁亦表示，采取多個“馬甲”的方式拿地，實際上是干擾土地市場公平競爭的信號。多城市禁止“馬甲”，說明這個問題具有共性，接下來各地會針對“馬甲搶地”的現(xiàn)象，加大力度彌補政策漏洞。(蘇曉/文)