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6月16日，長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司(簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)城物業(yè)”)在港交所遞交招股書(shū)申請(qǐng)上市。華泰國(guó)際和中國(guó)平安資本(香港)為聯(lián)席保薦人。本次所募得資金將用于擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模和市場(chǎng)份額、提高研發(fā)能力、提升銷售能力及一般運(yùn)營(yíng)。

長(zhǎng)城物業(yè)于1993年在深圳成立，是國(guó)內(nèi)最大的獨(dú)立于開(kāi)發(fā)商之外的物業(yè)管理服務(wù)提供商，也是國(guó)內(nèi)前十強(qiáng)物業(yè)管理公司中唯一一家非地產(chǎn)背景的物企。

2017年，長(zhǎng)城物業(yè)在官方微信公眾號(hào)表示正在籌謀A股上市，爾后再無(wú)下文。時(shí)隔四年，長(zhǎng)城物業(yè)正式申請(qǐng)上市，只是這回將目光轉(zhuǎn)向了境外資本市場(chǎng)。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看，長(zhǎng)城物業(yè)背后有七個(gè)主要股東，熙城睿家、熙城睿和、熙城睿豐、熙城睿盈、熙城睿安、中洲資本及碧桂園服務(wù)，分別持股20.70%、18.50%、11.85%、8.95%、6.50%、18.22%、15.28%，董事長(zhǎng)陳耀忠為最終控股股東及最終受益人。

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物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)激烈

長(zhǎng)城物業(yè)是中國(guó)目前最大的獨(dú)立物業(yè)管理公司。截至2021年3月31日，公司擁有708個(gè)在管項(xiàng)目及855個(gè)合約管理項(xiàng)目，在管總建筑面積為114.6百萬(wàn)平方米，及合約管理總建筑面積為152.8百萬(wàn)平方米，為大約300萬(wàn)名業(yè)主和社區(qū)住戶提供服務(wù)。

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展及城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入不斷上升，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，成為中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)因素。

由于中國(guó)消費(fèi)者日益追求更高的生活水平及更優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，在客戶需求的刺激下，物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的在管物業(yè)平均總建筑面積由2015年約23.6百萬(wàn)平方米增加至2020年約48.8百萬(wàn)平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率為約15.6%。物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的在管物業(yè)數(shù)量平均由截至2015年12月31日的154個(gè)增加至截至2020年12月31日的244個(gè)，復(fù)合年增長(zhǎng)率為約9.6%。

受益于景氣的房地產(chǎn)行業(yè)及強(qiáng)烈的客戶需求，長(zhǎng)城物業(yè)2018年至2020年的收益逐步上漲，分別為24.03億、28.10億、30.35億，同期毛利率為17.0%、18.3%、21.0%。

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過(guò)度依賴單一業(yè)務(wù)

長(zhǎng)城物業(yè)主要有四條業(yè)務(wù)線產(chǎn)生收益，物業(yè)管理服務(wù)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及專業(yè)服務(wù)。

報(bào)告期內(nèi)，截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2020年及2021年3月31日止三個(gè)月，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)線分別貢獻(xiàn)公司總收益79.3%、78.1%、76.3%、77.7%及77.6%。公司的大部分收益產(chǎn)自物業(yè)管理服務(wù)，占同期總收益頗高。

公司穩(wěn)定增長(zhǎng)的物業(yè)管理費(fèi)得益于報(bào)告期內(nèi)穩(wěn)步增加的在管總建筑面積。同時(shí)招股書(shū)顯示，長(zhǎng)城物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)采取的是包干制收費(fèi)模式，即可優(yōu)化成本架構(gòu)從而提高盈利能力。

由于物業(yè)管理服務(wù)的有關(guān)費(fèi)用收到中國(guó)有關(guān)部門(mén)的嚴(yán)格管控，公司收益過(guò)度依賴于物業(yè)管理服務(wù)將對(duì)整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)狀況造成不利影響。

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結(jié)語(yǔ)

2021年，物企上市潮來(lái)襲，前赴后繼地遞表扎堆港股IPO。搭乘物企的上市浪潮，長(zhǎng)城物業(yè)經(jīng)過(guò)四年的醞釀，最終轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股市場(chǎng)。

在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上的大環(huán)境下，受益于上游行業(yè)的景氣，長(zhǎng)城物業(yè)的盈利能力保持著穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。但其業(yè)務(wù)過(guò)于依賴物業(yè)管理服務(wù)，還需提高其它業(yè)務(wù)線的盈利水平，同時(shí)加強(qiáng)品質(zhì)管理，才能提升在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)能力并保證自身口碑。