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摘要

立法改革進(jìn)展：房地產(chǎn)稅立法與改革漸行漸近。廣義房地產(chǎn)稅包括一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程有直接關(guān)系的稅，狹義的房地產(chǎn)稅通常指房產(chǎn)稅。2019年全國(guó)房產(chǎn)稅收入為2988億，僅為全國(guó)公共財(cái)政稅收的1.9%。2013年11月，十八屆三中全會(huì)提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，拉開房地產(chǎn)稅立法改革的序幕;2021年5月，四部委聯(lián)合召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)座談會(huì)，釋放出部分城市先行試點(diǎn)的信號(hào)。我們認(rèn)為房地產(chǎn)稅立法環(huán)節(jié)較多、周期較長(zhǎng)，短期全面開征可能性較小，未來房地產(chǎn)稅或可能先試點(diǎn)后立法或試點(diǎn)與立法并行。

立法改革背景：三大因素推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法及改革。2019年國(guó)內(nèi)6大房地產(chǎn)相關(guān)稅收合計(jì)2.53萬億，其中持有環(huán)節(jié)稅收占比僅20%，“輕持有、重交易”特征明顯;2020年國(guó)內(nèi)土地出讓金占地方本級(jí)財(cái)政收入的84%，土地財(cái)政依賴明顯，而2019年經(jīng)合組織房產(chǎn)稅平均稅收占比為5.6%，美英占比更超12%;房產(chǎn)為居民主要財(cái)富資產(chǎn)，加快房地產(chǎn)稅改革和立法，亦有助于發(fā)揮其調(diào)節(jié)個(gè)人收入分配，緩解貧富差距的功能。

國(guó)內(nèi)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)：免征范圍大且稅率低，滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)稅收及樓市影響可控。2011年1月滬、渝開展房產(chǎn)稅試點(diǎn)，2011年兩地房產(chǎn)稅收入占同期地方公共財(cái)政收入比重分別為2.1%和1.4%，較2010年基本持平和下降0.1pct;2011年兩地商品房銷售面積同比降13.8%和增5.1%，同期全國(guó)增4.4%，我們認(rèn)為上海銷售下行更多為受限購(gòu)等沖擊;中長(zhǎng)期看，2020年滬、渝住宅均價(jià)較2010年上漲98%和61%，同期百城住宅均價(jià)上漲68%，兩地并未因房產(chǎn)稅出臺(tái)影響區(qū)域樓市中長(zhǎng)期表現(xiàn)。

海外經(jīng)驗(yàn)借鑒：房產(chǎn)稅出臺(tái)未改中長(zhǎng)期趨勢(shì)，供需仍是決定區(qū)域樓市主因。1993年4月征收市政稅后，英國(guó)NationalWide平均房?jī)r(jià)指數(shù)到1993年11月累計(jì)下跌2.1%，但1996年英國(guó)房?jī)r(jià)重回上漲通道;2005年8月韓國(guó)開征綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，10月、11月韓國(guó)房屋購(gòu)買價(jià)格指數(shù)環(huán)比分別降0.03%、0.01%，但隨后迅速回到上漲通道，2005年12月房屋購(gòu)買價(jià)格指數(shù)同比上漲4.0%。盡管房產(chǎn)稅出臺(tái)能對(duì)短期樓市形成一定影響，從主要國(guó)家來看，短期樓市更多受到流動(dòng)性影響，中長(zhǎng)期來看人口及收入等供需因素等是決定樓市走向的主因。

投資建議：無論是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)稅稅收結(jié)構(gòu)，豐富地方政府財(cái)政收入來源，還是更好發(fā)揮稅收收入分配調(diào)節(jié)功能，房地產(chǎn)稅立法及改革均勢(shì)在必行。但考慮到立法涉及環(huán)節(jié)眾多，預(yù)計(jì)短期全面開征概率較小，未來房地產(chǎn)稅可能先試點(diǎn)后立法或試點(diǎn)與立法并行。從滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)及海外經(jīng)驗(yàn)來看，房產(chǎn)稅出臺(tái)或?qū)Χ唐跇鞘杏幸欢_擊，但沖擊大小受到免征范圍、邊際稅率等因素影響，中長(zhǎng)期來看，房產(chǎn)稅出臺(tái)并未改變區(qū)域樓市趨勢(shì)，樓市更多受到供需等區(qū)域基本面因素影響。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1)房地產(chǎn)稅收稅率及進(jìn)度大幅超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn);2)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)及征收范圍大幅超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn);3)行業(yè)金融監(jiān)管力度超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。

2013年11月，十八屆三中全會(huì)在《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，房地產(chǎn)稅立法被提上日程;2018年房地產(chǎn)稅立法工作列入五年立法規(guī)劃;2021年5月，財(cái)政部、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局聯(lián)合召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，意味著房地產(chǎn)稅立法與改革試點(diǎn)漸行漸近。那房地產(chǎn)稅立法及改革背景及原因是什么?房產(chǎn)稅出臺(tái)又將對(duì)樓市產(chǎn)生哪些影響，國(guó)內(nèi)外房產(chǎn)稅試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)又有哪些啟示?本文將主要圍繞以上問題進(jìn)行探討及分析。

01

房地產(chǎn)稅漸行漸近，短期全面開征概率小

1.1 廣義口徑稅種多，狹義口徑稅負(fù)輕

廣義的房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，包括一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程有直接關(guān)系的稅，包括耕地占用稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等。狹義的房地產(chǎn)稅通常指房產(chǎn)稅。目前國(guó)內(nèi)房產(chǎn)稅依據(jù)1986年頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》征收，稅基為房產(chǎn)原值減除10%-30%后的余值;稅率為1.2%;若房屋出租，則稅基為租金收入，稅率為12%，并對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)住房等5類房產(chǎn)免征。2019年全國(guó)房產(chǎn)稅收入為2988億，僅為全國(guó)公共財(cái)政稅收的1.9%。

1.2 2013年拉開房地產(chǎn)稅立法大幕，改革試點(diǎn)漸行漸近

1950年開征房產(chǎn)稅后歷經(jīng)多次調(diào)整，2013年開啟房地產(chǎn)稅立法改革。國(guó)內(nèi)房產(chǎn)稅開征最早可追溯到1950年的《全國(guó)稅務(wù)實(shí)施要?jiǎng)t》;1986年頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》成為房產(chǎn)稅征收依據(jù);2011年上海、重慶率先開展房產(chǎn)稅改革試點(diǎn);2012年國(guó)務(wù)院指出要穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。2013年11月，十八屆三中全會(huì)在《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，此后房地產(chǎn)稅立法被提上日程;2018年房地產(chǎn)稅立法工作列入五年立法規(guī)劃。

1.3房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革漸行漸近，短期全面開征可能性較小

2021年5月，財(cái)政部、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局聯(lián)合召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，聽取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見。我們認(rèn)為盡管房地產(chǎn)稅改革總的原則仍是“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”，但房地產(chǎn)稅立法環(huán)節(jié)較多、周期較長(zhǎng)，2021年立法工作亦未提及房地產(chǎn)稅立法，預(yù)計(jì)短期全面開征可能性較小，未來房地產(chǎn)稅可能先試點(diǎn)后立法或試點(diǎn)與立法并行，試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)為立法創(chuàng)造更好條件。

02

三重因素推動(dòng)下，房地產(chǎn)稅立法及改革勢(shì)在必行

2.1 “輕持有、重交易”特征明顯，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制度亟待改革

改變當(dāng)前房地產(chǎn)稅收“輕持有、重交易”的特征。盡管國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)稅收種類繁多，但主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及交易環(huán)節(jié)，持有環(huán)節(jié)稅收相對(duì)較低。2019年包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的6大房地產(chǎn)相關(guān)稅收合計(jì)2.53萬億，占到全國(guó)財(cái)政稅收收入的16%，稅負(fù)已處于較高水平;但其中跟房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)相關(guān)的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合計(jì)5184億，甚至不及土地增值稅產(chǎn)生的稅收，房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)“輕持有、重交易”特征明顯。

2.2豐富地方財(cái)政收入來源，降低各地土地財(cái)政依賴

土地財(cái)政仍為各地主要財(cái)政收入，而房產(chǎn)稅則為各國(guó)稅收重要補(bǔ)充。從地方財(cái)政收入來看，目前土地出讓金仍是地方本級(jí)財(cái)政收入的主要來源，2020年全國(guó)土地出讓金8.4萬億，占地方本級(jí)財(cái)政收入的84%。中長(zhǎng)期來看，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，新房成交逐步萎縮，未來地方財(cái)政對(duì)土地出讓金的依賴模式將難以為繼。從國(guó)外來看，房產(chǎn)稅占全國(guó)稅收比重遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)，2019年經(jīng)合組織房產(chǎn)稅平均稅收占比為5.6%，其中美國(guó)、英國(guó)占比達(dá)12.1%和12.4%，已成為各國(guó)稅收重要組成部分。

存量房成交占比持續(xù)攀升，龐大存量房?jī)r(jià)值潛在稅收貢獻(xiàn)潛力大。目前國(guó)內(nèi)北京、深圳、南京等城市二手房成交占比已超過新房，2019年全國(guó)二手房住宅成交7.5萬億，占一二手住宅成交總額的32.6%。2019年城鎮(zhèn)居民人均住房建面已達(dá)39.8平，按照2020年全國(guó)城鎮(zhèn)化率63.8%、14億總?cè)丝冢珖?guó)住宅約1w/平的均價(jià)，預(yù)估存量住宅價(jià)值達(dá)355萬億，不考慮稅收減免，若簡(jiǎn)單按照1%征收房產(chǎn)稅，極端情況僅住宅可實(shí)現(xiàn)年房產(chǎn)稅收入3.55萬億，當(dāng)然考慮稅收減免及稅率差異，實(shí)際稅收貢獻(xiàn)或遠(yuǎn)小于此。

國(guó)內(nèi)房產(chǎn)稅占GDP比重亦遠(yuǎn)低于主要國(guó)家。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，主要國(guó)家房產(chǎn)稅占GDP比重區(qū)間為0.2%-4.1%，而國(guó)內(nèi)占比僅為0.3%，參考國(guó)際經(jīng)驗(yàn)按照2020年101.6萬億GDP總額計(jì)算，則對(duì)應(yīng)房產(chǎn)稅收入?yún)^(qū)間0.2萬億到4.2萬億，房產(chǎn)稅作為地方稅種，將成為地方財(cái)政的重要補(bǔ)充。

2.3充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

除改革當(dāng)前房地產(chǎn)相關(guān)稅收結(jié)構(gòu)“輕持有、重交易”的現(xiàn)狀，豐富地方財(cái)政收入來源外，由于當(dāng)前房產(chǎn)稅對(duì)個(gè)人非經(jīng)營(yíng)性住房免征，并未發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)個(gè)人收入分配，促進(jìn)社會(huì)公平的功能?？紤]房產(chǎn)為國(guó)內(nèi)居民主要財(cái)富資產(chǎn)，加快房地產(chǎn)稅改革和立法，有助于發(fā)揮其調(diào)節(jié)個(gè)人收入分配，緩解貧富差距的功能，同時(shí)某種意義上抑制市場(chǎng)投機(jī)炒房，緩解部分核心城市供需壓力，避免房?jī)r(jià)過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

03

免征范圍大疊加低稅率，滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)影響可控

理論上房產(chǎn)稅征收將提高住房持有成本，導(dǎo)致短期二手房供給增加，同時(shí)提高投資投機(jī)成本，抑制部分需求釋放，供需此消彼漲將導(dǎo)致短期房?jī)r(jià)承壓，但實(shí)際影響還跟免征額度及稅率相關(guān)。從國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)來看，2011年1月上海和重慶試點(diǎn)對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，對(duì)超過特定套數(shù)、交易單價(jià)或者面積的住房征收一定的房產(chǎn)稅。對(duì)比主要國(guó)家房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，由于存在較高的免征標(biāo)準(zhǔn)，上海及重慶整體房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)不及國(guó)外。

3.1免征范圍大疊加低稅率，房產(chǎn)稅對(duì)滬渝地方財(cái)政貢獻(xiàn)有限

免征范圍大疊加低稅率，房產(chǎn)稅對(duì)滬渝地方財(cái)政貢獻(xiàn)有限。從上海和重慶實(shí)施效果來看，2011年上海及重慶房產(chǎn)稅收入同比分別增長(zhǎng)19%和49%，但占同期地方公共財(cái)政收入比重分別為2.1%和1.4%，較2010年基本持平和下降0.1pct，意味對(duì)當(dāng)年財(cái)政增量貢獻(xiàn)有限。2020年上海、重慶房產(chǎn)稅收入占地方公共財(cái)政收入比重提升至2.8%、3.4%，但考慮過去十年上海、重慶房?jī)r(jià)大幅上漲，不排除房產(chǎn)價(jià)值上升導(dǎo)致占比上行可能性。整體來看，由于較寬松的免征范圍、相對(duì)較低的稅率，房產(chǎn)稅對(duì)上海、重慶地方公共財(cái)政收入貢獻(xiàn)仍然有限。

3.2上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊可控

滬渝房產(chǎn)稅對(duì)區(qū)域樓市走勢(shì)影響有限。從銷售走勢(shì)看，2011年1月上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)后，2010-2011年上海商品房銷售面積分別同比降39.0%、13.8%，重慶分別同比增7.8%、5.1%，全國(guó)分別同比增10.6%、4.4%，我們認(rèn)為2011年上海銷售下行更多為受到當(dāng)年限購(gòu)沖擊，而并非受到房產(chǎn)稅影響。從銷售結(jié)構(gòu)看，上海房產(chǎn)稅起征點(diǎn)為人均住房面積60平米，房產(chǎn)稅試點(diǎn)后大戶型成交占比出現(xiàn)短暫下滑，2月上海140平米及以上套數(shù)成交占比環(huán)比下滑6.0pct至13.9%，但5月之后占比明顯恢復(fù)，表明房產(chǎn)稅影響亦或有限。

從房?jī)r(jià)角度來看，2011年1月重慶、上海房?jī)r(jià)環(huán)比上漲2.1%和1.9%，甚至高于同期百城住宅漲幅(1.4%)，直到2011年6月、8月兩地房?jī)r(jià)環(huán)比才出現(xiàn)下行，但10月開始百城住宅均價(jià)亦環(huán)比下降，我們認(rèn)為這更多與2011年多次降息及多城市逐步限購(gòu)的大環(huán)境相關(guān)，上海及重慶房?jī)r(jià)并未因房產(chǎn)稅出臺(tái)發(fā)生更大的調(diào)整。

從中長(zhǎng)期來看，2020年重慶、上海住宅均價(jià)較2010年末上漲61%和98%，同期百城住宅均價(jià)上漲68%，重慶、上海并未因房產(chǎn)稅出臺(tái)影響區(qū)域房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期表現(xiàn)。

04

海外經(jīng)驗(yàn)：房產(chǎn)稅未改區(qū)域樓市中長(zhǎng)期趨勢(shì)

4.1 英國(guó)：市政稅出臺(tái)后未改房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上行趨勢(shì)

1993年英國(guó)開征市政稅，根據(jù)住房等級(jí)實(shí)行定額征收。1993年4月，英格蘭、威爾士和蘇格蘭實(shí)行以住房?jī)r(jià)值為基礎(chǔ)的市政稅，首先，英格蘭與蘇格蘭的住房基于1991年4月1日的價(jià)值劃分為A-H八個(gè)等級(jí)，威爾士的住房基于2003年4月1日的價(jià)值分為A-I九個(gè)等級(jí)，基期之后的新建住房按照可比的基期價(jià)格進(jìn)行分類;其次，以D級(jí)為基準(zhǔn)稅級(jí)，各地方政府根據(jù)當(dāng)年財(cái)政預(yù)算的支出缺口確定D級(jí)住房應(yīng)納稅額(2017年英格蘭D級(jí)住宅稅額為1591英鎊)，其他等級(jí)住房的應(yīng)納稅額等于D級(jí)住房納稅額乘以各等級(jí)的稅收乘數(shù)，該乘數(shù)介于6/9-21/9，住房?jī)r(jià)值和等級(jí)越高，則乘數(shù)越大，應(yīng)納市政稅越多。

英國(guó)市政稅出臺(tái)后未改房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上行趨勢(shì)。1993年4月征收市政稅后，英國(guó)NationalWide平均房?jī)r(jià)指數(shù)出現(xiàn)短暫回調(diào)，到1993年11月累計(jì)下跌2.1%，在經(jīng)歷2年小幅調(diào)整期后，1996年英國(guó)房?jī)r(jià)重回上漲通道，當(dāng)年12月NationalWide平均房?jī)r(jià)指數(shù)同比上漲8.5%，1997年12月同比上漲12.6%，截至2021年4月，NationalWide平均房?jī)r(jià)指數(shù)較1993年4月累計(jì)上漲362%，年均增長(zhǎng)5.6%。

4.2 韓國(guó)：綜合不動(dòng)產(chǎn)稅短期略有沖擊，中長(zhǎng)期未改趨勢(shì)

2005年韓國(guó)開征綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，對(duì)樓市影響同樣有限。2005年8月韓國(guó)開征綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，10月、11月韓國(guó)房屋購(gòu)買價(jià)格指數(shù)環(huán)比分別降0.03%、0.01%，但隨后迅速回到上漲通道，2005年12月房屋購(gòu)買價(jià)格指數(shù)同比上漲4.0%，2006年12月房屋價(jià)格指數(shù)同比上漲11.6%。截至2021年，韓國(guó)房屋購(gòu)買價(jià)格指數(shù)較2005年8月累計(jì)上漲70%，年均增長(zhǎng)3.4%。目前韓國(guó)綜合不動(dòng)產(chǎn)稅一般稅率為0.6%-3.0%，稅率隨房屋價(jià)值而上升，并且對(duì)擁有3套以上或在調(diào)控地區(qū)2套以上房屋的持有者將采用更高稅率，稅率范圍1.2%-6.0%。

綜合不動(dòng)產(chǎn)稅對(duì)首爾房?jī)r(jià)影響更小。盡管綜合不動(dòng)產(chǎn)稅主要針對(duì)高額不動(dòng)產(chǎn)征稅，但由于首爾樓市需求旺盛，更易轉(zhuǎn)嫁稅收至房?jī)r(jià)與租金上，因此綜合不動(dòng)產(chǎn)稅對(duì)首爾房?jī)r(jià)影響更小，首爾公寓購(gòu)買價(jià)格指數(shù)僅在2005年10月環(huán)比下滑0.18%，此后一路上漲，12月同比漲幅達(dá)9.1%，次年12月同比漲幅達(dá)24.1%，均遠(yuǎn)高于韓國(guó)房屋購(gòu)買價(jià)格指數(shù)同期漲幅。截至2021年，首爾公寓購(gòu)買價(jià)格指數(shù)較2005年8月累計(jì)上漲105%，年均增長(zhǎng)4.7%。

4.3中長(zhǎng)期流動(dòng)性及供需仍是決定樓市走勢(shì)主因

盡管房產(chǎn)稅出臺(tái)能對(duì)短期樓市形成一定沖擊，但中長(zhǎng)期來看，樓市走勢(shì)更多由供需決定，根據(jù)我們此前的報(bào)告《放眼海外，樓市解碼——是誰撩動(dòng)了房?jī)r(jià)的琴弦》，從主要國(guó)家經(jīng)驗(yàn)來看，短期樓市更多受到流動(dòng)性影響，中長(zhǎng)期來看人口及收入等供需因素等是決定樓市走向的主因。

05

投資建議

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)“輕持有、重交易”特征明顯，2019年全國(guó)房產(chǎn)稅為2988億，僅為全國(guó)公共財(cái)政稅收的1.9%，遠(yuǎn)低于美英占比超過12%的水平。無論為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)稅稅收結(jié)構(gòu)，豐富地方政府財(cái)政收入來源，還是為更好發(fā)揮稅收收入分配調(diào)節(jié)功能，房地產(chǎn)稅立法及改革均勢(shì)在必行。但考慮到立法涉及環(huán)節(jié)眾多，波及面較廣，預(yù)計(jì)短期全面開征概率較小，未來房地產(chǎn)稅可能先試點(diǎn)后立法或試點(diǎn)與立法并行。從滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)及海外經(jīng)驗(yàn)來看，房產(chǎn)稅出臺(tái)或?qū)Χ唐跇鞘杏幸欢_擊，但沖擊大小受到免征范圍、邊際稅率、形式設(shè)定等因素影響，中長(zhǎng)期來看，房產(chǎn)稅出臺(tái)并未改變區(qū)域樓市趨勢(shì)，樓市更多受到供需等區(qū)域基本面因素影響。

06

風(fēng)險(xiǎn)提示

1)房地產(chǎn)稅收稅率及進(jìn)度大幅超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn);

2)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)及征收范圍大幅超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn);

3)行業(yè)金融監(jiān)管力度超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。