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綜合判斷，在后疫情時代，北京地價正走進新周期。

3月31日晚間，北京市發(fā)布了本年度第一批次商品住宅用地出讓公告，總計推出了30宗地塊，規(guī)劃建筑面積為344.6萬平米。其中29宗掛牌，1宗招標，掛牌總價超過了1035億元。

除招標的住宅用地外，其余29塊地將在5月8日集中現場競價，北京未來還將于7月左右和11月左右分別集中發(fā)布今年后兩批次商品住宅用地出讓公告。

在樓市資本論看來，這次“兩集中”和“一年三供地”的新政策，讓政府從源頭上重構了土地市場的運作邏輯。對房企而言，根據最新拿地規(guī)則，若全部參與30宗地拍賣，需至少準備200億元的保證金。顯而易見，單是資金方面就讓一眾中小房企壓力重重。

另外，對買房人而言，不論是這次推地平均起始樓面價34408元/平米，相比2020年住宅用地平均樓面價2.8萬元/平米再次上漲，還是限競房的退出及更多對改善群體友好的項目面世，都讓關注北京樓市的剛需群體更加焦慮起來。

畢竟，去年疫情影響下，全球央行都在大放水，美國、歐盟、日本等主要大型經濟體的總貨幣供應量已經高達14萬億美元。這些貨幣最終都要換成資產，中國樓市壓力不小。

總之，不論是進入地價新周期的北京，還是考慮到通貨膨脹，剛需們都要抓緊保衛(wèi)自己的財富了。

【一】土拍新政四大特點，宣告北京進入地價新周期

縱觀全國的房地產發(fā)展和調整史，北京都堪稱絕對的風向標和調控的模范生。這一次也不例外，土拍新政一出來就引起廣泛熱議，其四大特點對樓市影響深遠，也宣告北京邁進地價新周期。

3月31日，北京集中發(fā)布出讓公告和集中組織出讓活動的土拍政策正式落地，一次性推出30宗地，共涉及北京市12個區(qū)，建筑規(guī)模超過344.6萬平方米，起拍價總額超過1035億元。

公告還顯示，2021年北京市將于3月、7月左右、11月左右分三批次發(fā)布商品住宅用地出讓公告。

樓市資本論認為，北京土拍新政是對2月26日，自然資源部發(fā)布全國22個重點城市將施行集中供地政策的落地執(zhí)行，更是對“房住不炒”、“落實樓市調控長效機制”的積極響應，是有別于以往北京樓市的最鮮明特點。

特點二：首次引入房屋銷售價格引導機制

這次計劃中，北京規(guī)自委還官宣，未來上市房價作為重要政策工具之一，由過去預售環(huán)節(jié)引導前置到土地出讓環(huán)節(jié)，政府將對每一地塊房屋銷售價格出具指導意見，開發(fā)企業(yè)在土地競買環(huán)節(jié)將提交房屋銷售的價格承諾，作為未來辦理預售的前置條件。

樓市資本論進一步測算，北京掛牌29宗(招標地塊暫無起始價)住宅用地綜合住宅部分樓面價為34408元/平米，而2020年全年北京成交住宅用地平均樓面價為2.8萬元/平米，并且對比今年2月單月北京住宅用地平均樓面價2.6萬元/平米，地價上漲的很明顯。

面粉漲價，面包也自然會貴。從這次的銷售指導價來看，比較熱門的朝陽區(qū)王四營地塊，指導價7.1萬/平米，相比于周邊目前4-5萬/平米的二手房市場，高了不少。而這次公認的最熱門地塊海淀樹村，指導價達11.2萬元/平米，也要明顯高于周邊9-10萬/平米的二手房。

特點三：限競房退出，公租房、新型共產房比例大增

這次土拍新政對公租房、共產房的重視也達到新高度。計劃顯示，13宗地塊采用競配建“公共租賃住房”面積交易方式，占比超43%，還有6宗地塊采取競報政府持有商品住宅產權份額的交易方式。

這也是貫徹年初政府公布的“建設多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房保障體系”政策，今年租賃住房用地供應指標為300公頃，比重由2020年的13%提升至30%。

公租房、新型共產房比例大增的同時，30宗地塊，近乎未提及限競房。

在樓市資本論看來，始于2018年，北京市場大量涌入限競房，只要不是二三環(huán)的內城，從精妝到贈送以及地鐵配套，可以由著剛需性子慢慢挑的限競房時代，可能真要過去了。

特點四:套內“70/90”戶型成主流

這次新政還有一個非常關鍵的變化，在戶型限制方面，近三分之二的項目設置了套內“70/90”戶型要求。從此前的“套型”改為“套內”，雖一字之差，但區(qū)別很大。

舉例來說，如果是“套內”90平米的話，按照得房率80%的情況下反推，建面戶型可以做成112平米，而如果得房率按75%的話，建面戶型就是120平米。分別相比原來的套型90平米戶型多出來22平米和30平米，以目前北京樓市均價6.5萬元/平米測算，每套總價就要多出143萬元和195萬元。這個變化，對有預算又有空間要求的改善家庭是好事。

在亞布力智庫專家武亮看來，北京的樓市調控一貫是大手筆，這一次的新政在土地源頭競拍階段就切入，是要從根子上對樓市進行精準調控，并且環(huán)環(huán)相套，做到了“房地聯(lián)動、一地一策”，也確保了政策的可持續(xù)性，標志著北京樓市進入新的發(fā)展周期。

【二】地價上漲、限競房大減，北京剛需買房要趁早

網上有個很火的段子，說中國人三大錯覺：房價會跌，股票會漲，女神喜歡我，再一次得到了印證。

這么多年了，不管吹什么風，最終大家發(fā)現，買房總是正確的。

樓市資本論也發(fā)現，接著上文的土拍新政四大特點分析，得到兩個主要結論：

1、北京房價會繼續(xù)漲，買房仍要趁早

市場上總有人誤讀政府的調控政策以為是要“降房價”，其實“穩(wěn)房價”才是樓市調控的真目標，并且最好是“穩(wěn)漲”。

這次土拍樓面起始3.4萬元的均單價超過去年平均樓面單價2.8萬元就是很好的說明，并且粗略估算上漲幅度達到20%。另外，從指導售價與周邊二手房價的對比也能看出，新房價格存在一定的上漲空間是被接受的。

要知道，這次新政發(fā)布前，2021年1-3月，北京房價在保持上漲的情況下，新房住宅成交12991套，較去年增長1.26倍。二手房成交52585套，同比上漲166.7%。

2、改善群體被偏愛，剛需購房人要抓緊時間了

這次計劃最主要的看點還得說是新政更偏愛改善群體以及對剛需友好的限競房近乎退出歷史舞臺了。

樓市資本論認為，北京從2018年開始連續(xù)大量供應限競房土地，滿足了大量剛需的需求。如今，給剛需們的選擇要么犧牲部分居住體驗考慮公租房，給政府當租客;要么就考慮新型共產房，與政府共同擁有一套房子。

如果說，新型共產房政策對剛需和改善群體多少還有所兼顧的話，那么套內70/90戶型的限制則確定無疑是在示好改善群體。

值得一提的是，北京作為首都也是中國經濟與世界經濟交匯的最前沿，從美國到歐洲再到韓國、日本，近來在貨幣超發(fā)下迅猛上漲的全球樓市，也將不可避免的影響到北京樓市，這也為大家的財富保值帶來新的壓力。

在樓市資本論看來，政策還是合理的，畢竟北京龐大的改善群體也需要高品質住房，政府要一碗水端平，不能總想著剛需。

那么，不論從北京必然上漲的樓市單價看，還是戶型面積增加造成房子總價提升以及公租房、人才房及新共產房比例的增加看，適合剛需上車的純商品房正在變得越來越稀少。

【三】中駿·云景臺成為北京剛需ZUI優(yōu)選

北京的剛需們不能再等了，要趕緊買房才行，那么應該買哪里呢?

樓市資本論分析認為，中駿·云景臺就是答案。

這個項目有下面四大優(yōu)勢：

中駿·云景臺，位于北京西南，房山區(qū)良鄉(xiāng)大學城板塊，距南六環(huán)僅1.5公里。房山區(qū)是北京唯一連續(xù)三個五年計劃均被列入重點發(fā)展的戰(zhàn)略板塊，特別是2018-2020 年南城計劃第三輪實施，房山作為“先規(guī)劃，后發(fā)展”為開發(fā)理念的區(qū)域，也是南城計劃收官之地，將重點推動良鄉(xiāng)大學城南擴、高端制造產業(yè)基地建設。

樓市資本論認為，擁有全國繼海淀之后，排名第二的高等學府聚集地---良鄉(xiāng)大學城，還有涵蓋集成電路、新能源智能汽車、醫(yī)藥健康、新材料、5G 智能網聯(lián)汽車等高端制造產業(yè)基地，這樣兼?zhèn)?ldquo;大學城+高科技產業(yè)”的超級板塊堪稱“北京第二硅谷”，后發(fā)潛力十分巨大。

樓市歸根結底都是政策市，政策利好哪里，哪里的房價就會漲，特別是這波土拍新政后，相信很快市場就會有反應。

2、一平方公里超級大盤配套豐富

樓市資本論在現場了解到，這個項目給人的第一感覺就是“大”，整體社區(qū)長和寬各約1公里，總面積接近1平方公里，中駿·云景臺是有著70個標準足球場面積的超級大盤，自面世起就成為良鄉(xiāng)大學城板塊的地標性社區(qū)。

超級大盤的好處可太多了，不僅讓中駿·云景臺成為北京近三年來體量最大的真洋房社區(qū)(洋房產品占比高達80%)，還可以讓開發(fā)商在社區(qū)里游刃有余的布置建設各種豐富配套。

中駿·云景臺采用“5+4”組團的形式打造，除 5大住宅組團外，還容納了“公園+商業(yè)+學校+交通樞紐”四大生活配套。

先說洋房產品必不可少的公園。在云景臺九宮格地塊中，位于C位的是規(guī)劃約2萬方的綠化公園用地，建設后能夠滿足運動健身、休閑娛樂等需求，輕松開啟“下樓式公園”生活模式。

再說最受關注的教育配套。社區(qū)自帶幼兒園以及預留中小學教育用地，小業(yè)主們不用出社區(qū)，就可以零距離入學，從根本上解決了家長們接送孩子上下學的難題，方便省心，安全也有保障。

其次，社區(qū)內部還規(guī)劃了約4920方的全業(yè)態(tài)商業(yè)。中駿的商業(yè)開發(fā)能力在業(yè)內也是第一流的，匠心打造的“0距離”高品質商場，讓云景臺的業(yè)主們在滿足生活所需的同時，還可以隨心所欲的“逛吃”起來。

最后，在社區(qū)旁規(guī)劃建設公交樞紐站，更有多條始發(fā)線路，通達全城，滿足業(yè)主們通勤及日常出行。特別是緊鄰六環(huán)路出入口約1.5公里，讓自駕車的業(yè)主們更是想去哪就去哪。

值得一提的是，中駿·云景臺不僅配套了改善盤及豪宅才有的主題會所，而且一出手就是5個。每個住宅組團配建1個約300平米的獨立會所，會所擁有不同主題，涵蓋健康、藝術、親子、閱讀和娛樂等不同功能。

樓市資本論不禁感慨，只有這種微縮城市般的超級大盤，才可以規(guī)劃滿足城市人居生活的所有想象，也只有這樣全功能型的超級大盤，才具備巨大的升值空間。

3、單價2萬+的低密精妝真洋房

事實上，真正適合剛需的產品不僅要價格低，還得品質高，最好就是價格低的洋房產品。

而在北京，洋房是很稀缺的。在二手房市場，洋房社區(qū)的價格普遍比周邊普通高層社區(qū)要貴20%左右。

在北京樓市均價6.5萬元的今天，中駿·云景臺的洋房產品卻直接以單價2萬+入市!樓市資本論遍查北京在售的所有新房項目，也沒發(fā)現還有更低的了，這幾乎把北京房價拉回了N年前，這對剛需們太友好了。

那么，品質又如何呢?

素有“洋房專家”和“工科博士”美譽的中駿在云景臺大手筆拿出超80%的房源業(yè)態(tài)做洋房產品。絕大部分樓棟為6-11層的低樓層洋房，最大樓間距據說可以并排停下兩架波音737客機。如此一來，不僅保障了室內充足光照、良好通風，更減少了鄰里間的橫向干擾，帶來富足的居住舒適度與私密性。

在樓市資本論看來，這樣陽光明媚的真低密洋房，多是千萬級別改善盤的標準，尤其中駿的“景”字系本身就是定位于城市精英家庭的改善型產品，中駿·云景臺又是“景”字系中的代表作品。以剛需的價格做出改善的品質，中駿這次真的是走心了。

4、驚艷的戶型設計備受贊譽

中駿·云景臺的戶型設計一經面市，也是好評連連。

首先要強調的是，中駿·云景臺的超高得房率，整個社區(qū)擁有“真洋房社區(qū)”才有的高得房率，洋房平均得房率約80%，主力的建面約89㎡戶型的得房率更是達到約81%。

其次，中駿的洋房，一直以大尺度的洄游空間，備受市場贊譽。以中駿·云景臺的主推戶型約89㎡洋房三居為例，整個南向面寬達到了驚人的約7.3米，單客廳面寬就有約3.85米。這樣面寬的客廳戶型，同體量產品對比，即使在全北京也是罕見的。

另外，通常89㎡的戶型標配都是一衛(wèi)，而中駿·云景臺設置了雙衛(wèi)，并且是當下最流行的干濕三分離布局，稀缺性再+1。

難怪很多客戶看完樣板間后，認為無論是戶型設計還是精妝配套，都在為業(yè)主做了極致的考量——用有限的預算，過精致的生活。

樓市資本論認為，最重要的是，目前在售單價僅2字頭，首套首付70萬起，堪稱專為對生活有高品質的剛需量身打造。

樓市資本論認為，對于剛需來說，從地價新周期到全球通貨大膨脹，情勢雖然逼人，但越是這樣的時候，越要挑對好房子。

同樣的低總價的“剛需”新盤，永遠要優(yōu)先選擇那些板塊有政策利好的，有產業(yè)配套的，有大規(guī)劃概念的，以及項目本身和周邊資源豐富的，特別是產品品質過硬的。就像中駿·云景臺這樣，向剛需們伸出無數友好之手。

相信未來，無論北京樓市如何起伏波動，中駿·云景臺都會是那個安心向上的存在。