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“要是放到今天，小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)是不是就能成立起來(lái)了?”看著《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》中有關(guān)業(yè)主大會(huì)的相關(guān)規(guī)定，小陳滿懷期待。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立難，是多年來(lái)小區(qū)物業(yè)管理存在的普遍問(wèn)題。如何破題?奔著問(wèn)題去的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》，不僅將業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)門(mén)檻定為業(yè)主人數(shù)或?qū)Ｓ忻娣e的5%，還允許引入互聯(lián)網(wǎng)開(kāi)會(huì)的“云”模式。

門(mén)檻高 業(yè)主大會(huì)令業(yè)主頭疼

小陳所居住的南二環(huán)華龍美鈺小區(qū)，屬于典型的混居型社區(qū)，600多戶(hù)住戶(hù)中，有兩百多戶(hù)是從西城區(qū)府右街原址拆遷而來(lái)的回遷戶(hù)，剩余的三百多戶(hù)是購(gòu)買(mǎi)后入住的商品房業(yè)主。2017年4月，由于前期物業(yè)公司提出合同到期將退出服務(wù)，在熱心業(yè)主的倡議下，小區(qū)發(fā)起了成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)的行動(dòng)。

“想要發(fā)動(dòng)業(yè)主們投票，挺不容易的。”小陳記得，當(dāng)年為了發(fā)放選票，熱心業(yè)主幾乎跑遍了所有樓棟，挨家挨戶(hù)地敲門(mén)，幾經(jīng)努力，共發(fā)放選票350張，回收選票350張。

按照當(dāng)時(shí)的計(jì)票結(jié)果，350張票中，贊成票347張，占小區(qū)現(xiàn)有住戶(hù)的55.25%;贊成的住戶(hù)總面積為33454.99平方米，占總面積的57.20%。兩個(gè)數(shù)字，正好達(dá)到專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的“雙過(guò)半”要求。

然而，幾天后，190多戶(hù)業(yè)主對(duì)投票結(jié)果提出質(zhì)疑，質(zhì)疑業(yè)委會(huì)成員缺乏一定的廣泛性和代表性。最終，由于未能達(dá)成一致，業(yè)委會(huì)成立一事不了了之，熱心業(yè)主也傷了心，至今再?zèng)]發(fā)起過(guò)成立業(yè)委會(huì)的倡議。“我們小區(qū)其實(shí)‘底子’不錯(cuò)，產(chǎn)權(quán)清晰，也不是為了炒掉物業(yè)公司而硬著頭皮成立業(yè)委會(huì)，可要湊足申請(qǐng)人數(shù)和投票人數(shù)確實(shí)不易，混居模式恰又增加了溝通難度。”實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)告訴小陳，想讓更多小區(qū)走上自治管理之路，確實(shí)需要為業(yè)主大會(huì)的成立降門(mén)檻。這也是他對(duì)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》充滿期待的原因。

破痼疾 5%業(yè)主即可申請(qǐng)成立

令小陳充滿期待的，是條例里有關(guān)業(yè)主大會(huì)的規(guī)定。條例明確，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專(zhuān)有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，5%以上的業(yè)主、專(zhuān)有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主或者建設(shè)單位均可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)，居民委員會(huì)、村民委員會(huì)也可以組織達(dá)到前述條件的業(yè)主或者建設(shè)單位提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。

業(yè)主大會(huì)召開(kāi)方式上，除了書(shū)面形式外，條例規(guī)定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議也可通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式，采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)建立的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行。

“在提高業(yè)主發(fā)起成立業(yè)主大會(huì)的積極性上，北京的做法在全國(guó)都有領(lǐng)先性。”北京航空航天大學(xué)法學(xué)院副教授李昊表示，隨著社會(huì)發(fā)展，鼓勵(lì)社區(qū)業(yè)主自治是一種趨勢(shì)。條例中將業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)門(mén)檻降低到5%，明確業(yè)主大會(huì)的職權(quán)，引入互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，都發(fā)出了明確的倡導(dǎo)信號(hào)，鼓勵(lì)業(yè)主發(fā)起投票，參與到社區(qū)的良好治理中。

強(qiáng)監(jiān)管 業(yè)委會(huì)委員任職有標(biāo)準(zhǔn)

業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行事關(guān)社區(qū)治理的質(zhì)量，有法官介紹，近年來(lái)物業(yè)矛盾糾紛較多，其中業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作程序不規(guī)范，或是業(yè)主委員會(huì)委員沒(méi)能真正代表業(yè)主利益的情況較為多見(jiàn)。

如何破解業(yè)主委員不作為、難作為的困境?條例中首先對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員的任職資格做了規(guī)定，除了必須遵紀(jì)守法、具有完全民事行為能力外，有三條很關(guān)鍵：第一，必須按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不存在欠繳專(zhuān)項(xiàng)維修資金及其它需要業(yè)主共同分擔(dān)費(fèi)用的情況;第二，本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無(wú)直接的利益關(guān)系;第三，未被列為失信被執(zhí)行人。

此外，條例也厘清了業(yè)主委員會(huì)的12項(xiàng)職責(zé)，諸如監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用以及組織專(zhuān)項(xiàng)維修資金的補(bǔ)建、定期向業(yè)主通報(bào)工作情況、每半年公示業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員交納物業(yè)費(fèi)的情況。